정부가 강남 서초 송파 등 '강남 3구'를 제외한 모든 지역을 오는 7일부터 투기지역에서 해제키로 함에 따라 주택담보대출자들의 궁금증이 커지고 있다.

담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)뿐만 아니라 처분조건부 대출,중도상환수수료 등이 달라지기 때문이다. 주택대출자들이 궁금해 하는 내용을 문답으로 정리했다.

[문] 서울 강남 아파트 보유자가 작년 말 처분ㅣ조건부 대출로 서울 용산에 있는 아파트를 샀다. 강남 아파트를 담보로 해서 받은 대출금을 갚아야 하나.

[답] 용산구가 투기지역에서 해제돼 그럴 필요가 없어진다. 용산뿐만 아니라 목동 분당 용인 뚝섬 등에서 추가로 집을 산 사람들도 마찬가지 혜택을 받는다.

[문] 예컨대 용산 아파트를 담보로 대출받은 사람이 서울 강남지역 아파트를 샀다면 어떻게 되나.


[답] 투기지역 내 주택을 매입했으므로 용산 아파트를 담보로 받은 대출금을 갚아야 한다. 다만 처분조건부 대출 상환 기간이 오는 7일부터 1년에서 2년으로 연장된다.

[문]두 달 전 서울 목동에 있는 7억원짜리 집(이하 공시지가 기준)을 구입해 담보대출을 받았다. 이달 중 자녀 교육자금으로 추가 대출을 받을 수 있나.


[답] 가능해진다. 본래 투기지역에서는 주택 구입자금 대출을 받은 뒤 '3개월 이내'에는 추가로 대출을 받을 수 없다. 하지만 비투기지역이 되면 3개월 내라도 대출용도가 가계자금이라는 점만 입증하면 기존 소유 주택을 담보로 대출을 더 받을 수 있다. 투기지역에서는 주택담보대출을 한 건밖에 받을 수 없지만 비투기지역이 되면 대출 건수에 제한이 없어지기 때문이다.

[문] 4년 전 경기 분당에 있는 8억원짜리 아파트를 담보로 1억원을 대출받았다. 다음 달에 전액 중도 상환하려 한다. 중도상환수수료를 내야 하나.

[답] 투기지역 내 6억원 초과 아파트는 중도 상환시 무조건 중도상환수수료(상환액의 0.2%)를 부과하도록 규제하고 있다. 분당이 투기지역에서 해제됨에 따라 이 같은 중도상환수수료는 없어진다. 하지만 은행이 자체 판단에 따라 3년 이내 중도 상환자에게 부과해 온 중도상환수수료(상환액의 0.5~1.5%)는 그대로 적용된다.

[문] 연봉이 5000만원 정도 되는 근로소득자다. 상암동에 있는 8억원짜리 집을 담보로 1억5000만원을 대출받았다. 추가 대출을 받을 수 있나.

[답] 투기지역의 6억원 초과 아파트는 'DTI 40%,LTV 40%'를 적용받고 있다. 상암동 역시 투기지역에서 풀려 DTI 규제는 폐지되고 LTV 60% 규제만 적용받는다.

대출금리가 연 7.5%이고 20년(1년 거치)간 원리금균등분할로 대출을 갚는다고 가정하면 현재는 1억9700여만원(DTI 40%)까지 빌릴 수 있으나 앞으로는 집값 8억원의 60%인 4억8000만원까지 대출받을 수 있다.

[문] 대출 한도액까지 실제로 모두 빌릴 수 있나.

[답] 제도가 바뀐다는 것과 은행이 실제로 대출을 해줄 것인지는 별개의 문제다. 일부 은행들은 자기자본비율을 10% 이상으로 맞추기 위해 대출을 사실상 중단한 상태다. DTI 규제가 없어졌다고 해서 소득이 적은 고객에게 은행이 무조건 거액을 대출해주는 것은 아니다.

정인설 기자 surisuri@hankyung.com