분양권을 사고 팔 수 있는 시대가 다시 열렸다. 정부가 '11·3 대책'을 통해 수도권 거의 모든 지역을 지난 7일부터 투기과열지구에서 해제했기 때문이다. 투기과열지구에서 풀리면 해당 지역에서 분양가 상한제를 적용받지 않은 아파트는 계약한 이후부터 자유롭게 분양권을 거래할 수 있다. 더불어 분양가 상한제 아파트의 전매제한 기간도 대폭 완화됐다. 내집을 마련하려는 실수요자들과 기존에 분양받은 투자자들 모두가 주목할 만한 분양권 거래 시장이 활짝 열린 셈이다. 그러나 글로벌 금융위기가 현재 진행형이어서 실제 거래로 이어질지는 미지수다.


◆분양권 전매 가능해져

수도권에서 투기과열지구 해제로 분양권 전매가 가능해진 곳은 강남·서초·송파구 등 서울 강남권 3개구를 제외한 다른 모든 서울 지역과 경기，인천이다. 이들 지역에서 분양한 분양가 상한제 미적용 아파트들은 분양권을 거래할 수 있다.

분양가 상한제 아파트는 투기과열지구의 분양권 전매 금지와는 별도로 택지 종류(민간택지，공공택지)와 주택형(전용면적 85㎡ 초과 여부)에 따라 전매제한 기간이 정해져 있다. 따라서 투기과열지구에서 풀려도 분양가 상한제 아파트는 전매제한 기간 내에 분양권을 거래할 수 없다.

신도시 등 공공택지에서는 2005년부터 분양가 상한제가 도입돼 현재 입주를 앞둔 단지 가운데 상한제가 적용되지 않는 단지가 없다. 따라서 분양권 전매가 가능해진 단지는 재개발，뉴타운，재건축，인천경제자유구역 송도국제도시 등 민간 택지 아파트들이다. 다만 민간 택지에 분양가 상한제를 적용한 지난해 9월 이후 분양승인을 신청한 단지들은 상한제에 따라 전매를 제한받는다. 송도국제도시의 경우 지난해 9월 이전 분양승인을 신청해 같은 해 12월 상한제를 적용받지 않고 분양한 '송도더샵 센트럴파크Ⅱ'는 분양권 전매가 가능하다. 반면 내년 초 분양할 예정인 '더프라우2차' 중·대형 아파트는 분양가 상한제가 적용돼 계약 후 1년이 지나야 분양권을 팔 수 있을 전망이다.


◆상한제 아파트 전매제한 최소 1년

중·장기적으로 부동산 시장에 더 큰 영향을 주는 것은 분양권 전매 허용보다 분양가 상한제 아파트의 전매제한 완화다. 분양가 상한제가 지난해 9월부터 공공택지뿐만 아니라 민간 택지에도 적용돼 앞으로는 상한제 아파트만 나올 예정이기 때문이다. 서울에서도 이르면 올해 말，늦어도 내년 초부터는 민간 택지의 상한제 아파트가 쏟아져 나올 것으로 예상된다.

현재 수도권 분양가 상한제 아파트의 전매제한 기간은 택지 종류와 주택형에 따라 5~10년을 적용하고 있다. 그러나 정부의 '8·21 부동산 대책' 후속 조치로 과밀억제권역은 3~7년，성장관리·자연보전권역은 1~5년으로 완화하는 주택법 시행령 개정안이 현재 입법예고 중이다. 국토해양부는 이달 말까지 주택법 시행령을 개정해 전매제한을 완화한다는 계획이다.

과밀억제권역은 서울 전 지역과 경기도는 성남,안양,광명,구리,하남,남양주(일부 지역 제외) 등 14개 시이며,인천은 강화·옹진군과 중구 및 서구·연수구 일부를 뺀 모든 지역이다. 이 가운데 인천은 송도국제도시 일부와 청라지구 전체에 설정된 과밀억제권역이 내년 3월께 성장관리권역으로 바뀐다. 이에 따라 공공택지인 청라지구는 전매금지 기간이 7일부터 7~10년에서 5~7년으로 완화된 데 이어 내년 3월부터는 3~5년으로 더욱 줄어든다. 민간 택지인 송도국제도시의 전매제한 기간도 지난 7일 5~7년에서 3~5년으로,내년 3월에는 1년으로 단축된다.

정부는 '8·21 대책'에 따른 분양가 상한제 아파트 전매제한 완화를 이미 분양한 단지에 대해서도 소급 적용키로 했다. 이에 따라 판교신도시,은평뉴타운 등 대책 발표 이전에 분양한 아파트들도 전매제한 기간이 현행 5~10년에서 1~7년으로 줄어든다. 단 판교신도시의 중·대형 아파트는 공공택지여서 전매금지 기간이 7년이어야 하지만 전매제한 기간 강화 전인 2006년에 분양해 현재도 5년을 적용받고 있다. 따라서 전매제한이 완화돼도 추가 이익은 없다.


◆분양권 매물 나와도 매수세는 없어

분양권 전매 허용과 분양가 상한제 아파트 전매제한 완화는 앞으로 부동산 거래 활성화에 큰 도움을 줄 것으로 보인다. 분양권 매입은 기존 주택을 구입하는 것에 비해 잔금 및 중도금을 내는 시간을 벌 수 있어 소액 투자자들이 뛰어들기에 훨씬 유리하기 때문이다.

또 청약가점이 낮아 원하는 아파트를 분양받지 못했던 실수요자들에게도 좋은 내집 마련의 기회가 될 전망이다. 집주인들도 프리미엄을 받아 단기간에 시세차익을 얻을 수 있다. 프리미엄이 없는 단지의 집주인들도 개인 사정 등으로 불가피하게 환매해야 할 때 계약금을 포기하고 건설사에 되팔 필요없이 다른 수요자에게 전매할 수 있다.

이런 이유로 7일부터 수도권 곳곳에서는 분양권 매물이 쏟아져 나오고 있다.

그러나 아직까지 매수세를 찾아보기 힘들다. 은평뉴타운 인근 산수부동산 관계자는 "분양권 매수 문의는 다소 늘고 있지만 적극적으로 매입하려는 움직임은 없다"고 말했다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 "이달 말 분양가 상한제 전매제한이 완화되면 분양권 거래가 보다 활성화할 것"이라며 "미분양 아파트보다는 일부 인기 지역 아파트에 수요가 편중될 가능성이 높다"고 말했다.

임도원 기자/양승석 인턴(한국외대2년) van7691@hankyung.com