재건축 조합원 지위양도 이미 시행중 분양가 상한제 아파트는 혜택 못받아
수도권 공공택지내 1~7년 전매금지

정부가 지난 11ㆍ3 부동산 대책에서 밝힌 전매제한 완화를 놓고 심지어 전문가들도 시행시기나 적용범위 등에 대해 잘못 알고 있는 경우가 많다. 과연 이번 대책에서 전매제한 완화가 구체적으로 어떻게 시행되고 있는지 궁금증을 풀어본다.

전매제한은 국토해양부가 지정하는 '투기과열지구'와 밀접한 관련이 있다. 투기과열지구는 이름은 비슷하지만 기획재정부가 지정하는 '투기지역'과는 다르다. 투기지역은 양도소득세 등 조세와 관련된 문제에 영향을 미친다.

반면 국토해양부가 지정하는 투기과열지구는 전매제한,청약,재건축 조합원 지위양도,부동산담보대출 등 주택거래 전반적으로 광범위한 영향을 미치기 때문에 규제효과가 훨씬 크다. 재건축 조합원 지위양도는 이미 8ㆍ21 부동산대책에 따라 이미 시행 중이다.

이번 11ㆍ3 부동산 대책에서는 강남 서초 송파 등 서울 강남권 3구를 제외한 수도권 투기과열지구가 모두 해제됐다. 이에 따라 전국적으로도 투기과열지구는 강남권 3구를 빼면 남는 곳이 없게 됐다. 해제 효력도 이 같은 사실이 관보에 게재된 지난 7일부터 발생했다. 즉 투기과열지구 해제에 따른 전매제한 완화가 현재도 시행 중이란 얘기다. 다만 이번 대책에서 분양가상한제 폐지는 포함되지 않았기 때문에 분양가상한제가 적용된 주택은 전매제한 완화 등 혜택을 받을 수 없다.

상한제를 피한 아파트 등 주택의 경우 전매제한이 완전히 사라진다. 즉 현재 해당 아파트단지가 준공되지 않아 분양권 상태에 있더라도 자유롭게 사고팔 수 있다.

그러나 상한제를 적용받는 주택은 여전히 전매제한이 적용된다.

수도권 공공택지의 경우 1~7년간 전매가 금지된다. 전매제한 기간은 과밀억제권역이냐 아니냐의 여부와 전용면적 85㎡를 넘느냐 그렇지 않느냐에 따라 달라진다. 예를 들어 과밀억제권역 내 85㎡이하 주택의 경우 전매제한기간이 7년으로 가장 길다. 서민용인 중소형 주택에 대한 투기를 방지하고자 하는 목적에서다. 참고로 과밀억제권역은 서울，경기도 수원,성남,하남，부천，구리，의정부 등 16개 시가 지정돼 있으며 나머지는 비과밀억제권역(성장관리권역,자연보전권역)이다. 과밀억제권역과 비과밀억제권역은 수도권에만 지정돼 있으며 지방에는 이 같은 구분이 없다.

수도권 민간택지에서는 과밀억제권역이면 전매제한 기간이 현행(3~5년)과 같지만 비과밀억제권역은 3년에서 1년으로 단축된다.

부동산 전문가들은 "전매제한 완화가 시행 중이란 사실을 모르는 투자자들이 여전히 많다"며 "강남3구를 제외한 모든 지역이 투기과열지구에서 벗어났지만 분양가상한제라는 변수로 인해 전매제한 완화 적용여부가 까다로워진 측면이 있다"고 말했다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com