'지분형 임대 아파트' 내달 오산 세교지구서 첫 공급
月임대료 납부…청약저축 가입 무주택자 '청약 자격'

'집값의 30%로 내집 장만하세요. ' 분양가의 30%만 내면 입주할 수 있는 주택이 나온다. 집값을 10년 동안 나눠 내는 분납 임대주택(지분형 아파트)이다. 초기자금 부담이 확 줄어든 새로운 개념의 이 아파트는 다음 달 경기도 오산 세교지구에서 첫선을 보인다. 이에 따라 목돈이 부족해 주택을 구입하기 어려운 무주택 서민들의 내집 마련에 큰 도움이 될 것으로 보인다. 다만 마지막 소유권 이전 때 내야 하는 분납금(30%)의 경우 당시의 감정평가금액으로 하기 때문에 집값이 오르면 입주자가 부담을 떠안게 될 수도 있다.



◆첫선 보이는 지분형 주택

'임대주택법 시행령'이 개정돼 오산 세교지구에서 전용면적 59㎡(18평ㆍ분양면적 25평)형 지분형 주택 832가구가 다음 달 처음으로 공급된다. 다음 달 중으로 입주자 모집공고가 나올 예정이며 입주는 2010년 6월로 잡혀 있다. 지분형 주택은 대한주택공사 등 공공기관이 건설ㆍ임대하는 주택에 대해 집값의 30%를 내고 입주한 뒤 임대료를 내면서 4ㆍ8ㆍ10년차에 각각 잔금(분납금)을 내면 소유권이 입주자에게 넘어가는 집이다.

정부는 오산 세교지구에서 시범적으로 분양한 뒤 점차 공급량을 늘려갈 계획이다. 내년부터 2018년까지 연간 2만가구씩 총 20만가구가량 분양한다는 방침이다. 공급하는 주택형은 국민주택규모(전용 85㎡ 이하)를 원칙으로 하기로 했다. 정부는 서민층의 수요가 많은 수도권과 광역시의 공공택지 등을 중심으로 대상지역을 선정할 계획이다. 지분형 주택 물량 중 일부는 저소득 신혼부부에게 특별공급된다.

◆누가 분양받을 수 있나

청약저축에 가입한 저소득 무주택 세대주가 공급받을 수 있다. 입주자 선정 절차는 기존 공공주택 청약방식과 같다. 청약순위와 무주택기간에서 앞서면 당첨될 확률이 높다. 청약저축은 2년간 가입하면 1순위가 된다. 같은 1순위일 경우 무주택기간이 5년 이상이고 월 납입금을 60회 이상 넣은 사람 중 저축금액이 많은 사람에게 우선권을 준다. 다음으로 납입횟수와 부양가족수 등을 따져 당첨자를 가린다.

김은경 스피드뱅크 팀장은 "청약저축의 경우 가입기간과 납입횟수 납입총액 등에 따라 당첨자를 가려내는 순차제가 적용된다"며 "내년부터 지분형 주택 공급지역의 수도권 보금자리주택 단지 등으로 확대되는 만큼 무주택자 가운데 청약통장이 없다면 가입을 서두르는 게 낫다"고 조언했다.

◆집값은 어떻게 나눠 내나

정부는 분납금과 임대료 등 입주자 부담금을 주변 시세의 80% 수준으로 환산해 싸게 공급한다는 방침이다. 오산 세교지구의 경우 초기분납금(분양가의 30%)은 4000만원 정도로 예상된다.

분양받은 뒤 초기 분납금은 임대차 계약시,중도금 납부시,입주시 각각 10%씩 나눠 내게 된다. 입주 후 4년과 8년이 되는 해에 분양가의 20%씩을 1ㆍ2차 중간분납금으로 내고 10년차 때 최종분납금인 잔금(30%)을 내면 소유권이 주공에서 입주자에게 넘어온다.

국토부에 따르면 오산 세교지구의 1차 중간분납금은 3000만원,2차 중간분납금은 4000만원으로 추정된다. 최종분납금은 5500만원으로 주공은 예상하고 있다. 입주 후 4년차와 8년차에 내는 중간분납금은 최초 분양가에 1년 만기 정기예금 금리 이자를 반영한 금액과 당해 감정평가금액의 20% 가운데 낮은 가격을 적용한다. 입주 후 10년차에 내는 최종분납금은 그해 감정평가금액의 30%를 산정해 반영한다.



◆월 임대료는

임대료는 주택가격 가운데 취득한 지분을 제외한 나머지 금액으로 결정된다. 최초 주택가격의 30%를 납부했다면 향후에는 지분 70%에 대한 이자를 매달 내야 한다. 입주 4년 후 20%를 추가 매입한 경우에는 나머지 지분 50%,그리고 입주 8년 후에는 20%에 대한 이자를 내면 된다. 오산 세교지구의 경우 월 임대료는 입주 후 △4년까지 월 40만원 △4~8년은 월 35만원 △8~10년은 월 26만원가량 될 것으로 전망된다. 수요자들은 10년간 현금으로 월세를 내야 한다는 사실을 잊지 말아야 한다.

◆유의사항은

소유권을 100% 확보하기 전에는 지분을 다른 사람에게 팔 수 없다. 타인에게 집을 재임대하는 것도 금지된다. 분양 전환 전에는 주공 등 사업 시행자에게만 넘길 수 있다. 입주 후 분납금을 내지 않거나 임대차 계약 해지 등의 사유가 발생하면 주공은 이미 낸 분납금을 돌려준다.

지분형 주택은 초기 구입자금이 적게 든다는 장점이 있는 반면 소유권 이전이 10년 후에 가능하기 때문에 사실상 10년간 전매(매매)제한이 걸려 있는 것과 같다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 "10년 후 분양 전환할 경우 시세 차익도 기대해야 하기 때문에 일반분양 때와 마찬가지로 미래가치를 따져보는 게 좋다"고 말했다.

이건호 기자 leekh@hankyung.com