규제 확 풀렸다는데… 싼값에 내집마련 해볼까

정부가 부동산 규제 완화책을 잇따라 내놓고 있으나 부동산 시장은 꿈쩍도 안한다. 실물경기 침체가 본격화하고 있는 데다 아직 위기가 제대로 찾아오지 않았다는 불안감 때문이다. 섣불리 투자에 나서기는 힘든 현실이지만 상당한 규제 완화 덕분에 과거에 비해 투자자나 실수요자들이 상당히 유리해진 것도 사실이다. 지금 당장은 투자계획이 없더라도 정책이 어떻게 바뀌었는지 꼼꼼하게 알아둬야 미리 준비할 수 있다.

정부가 잇따라 내놓은 규제 완화책은 도심 내 주택 공급 확대와 거래 활성화에 초점이 맞춰져 있다. △양도소득세·종합부동산세 등 세금 부담 감면 확대 △보금자리주택 공급과 재건축 규제 완화 △투기·투기과열지구 대폭 해제와 전매(매매)제한 완화 △지방 미분양 주택 매입 혜택 등이다.

국회 심의를 거쳐 정부안대로 세법 개정이 완료되면 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택이라도 양도세를 물리는 고가주택 기준이 현행 '6억원 초과'(공시가격 기준)에서 '9억원 초과'로 높아진다. 1~3%인 종합부동산세율은 0.5~1%로 낮아진다. 집이 한 채뿐인 60세 이상 고령자의 경우 특별공제(10~30%)를 받을 수 있도록 했다. 양도·증여세율은 2010년까지 6~33%로 낮아진다. 하지만 이 같은 세율 인하 자체만으로는 집값에 영향을 주거나 거래를 활성화시키기 힘들다는 게 대다수 전문가들의 견해다.

보금자리주택 공급 방안은 차질없이 실현될 경우 청약저축에 가입한 무주택 세대주가 큰 혜택을 볼 수 있다. '9·19 대책'을 통해 공개한 서민용 보금자리주택은 대한주택공사 등 공공기관이 그린벨트(개발제한구역) 해제 지역 등 도심 인근에 값싼 주택 150만가구를 건설한다는 것이다. 낮은 분양가와 우수한 도심 접근성,쾌적한 환경 등 3박자를 갖춘 '도심 근접형 그린주택 단지'로 각광받을 수도 있는 만큼 청약저축 가입자들은 노려볼 만하다고 전문가들은 말한다.

재건축 아파트의 경우 핵심 규제가 대부분 풀렸지만 시장 반응은 무덤덤하다. 집값 전망이 불투명해지면서 재건축 이후 수익을 기대하기 힘들어졌기 때문이다. 투자에도 신중해야 한다고 전문가들은 지적한다.

전매(매매)제한 완화는 일부 지역에 제한적인 영향을 줄 가능성이 높다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파)를 제외한 수도권 전역이 투기과열지구에서 풀리면서 계약 즉시 매매할 수 있는 단지들이 많아졌다. 분양가 상한제를 적용받지 않는 주택은 계약 직후 되팔 수 있다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 "입지 여건이 좋은 재개발 지역의 신규 분양 아파트에 관심을 가져볼 만하다"며 "다만 인기지역이 아니거나 입지가 나쁠 경우 오히려 계약 직후 분양권 매물이 쏟아질 수도 있다"고 말했다.

올 연말부터 적용될 신혼부부 청약자격 완화도 눈여겨볼 대목이다. 국토부가 최근 발표한 '주택공급 규칙 개정안'을 보면 자녀가 없는 중산층 신혼부부도 청약(3순위)할 수 있다. 입주자 저축 가입 기간과 납입 횟수가 대폭 줄었고 소득 기준도 완화됐다. 한승수 내집마련정보사 연구원은 "무자녀 신혼부부는 물론 중산층 신혼부부까지 청약이 가능해졌다"며 "투기과열지구 해제로 일부 지역에서 전매제한과 대출 규제까지 완화된 만큼 신혼부부들은 적극 노려볼 만하다"고 말했다.

이건호 기자 leekh@hankyung.com