양은용 <율촌 호찌민 변호사>

#사례1 베트남에서 대규모 부동산 개발을 추진하던 A사. 지방 정부와도 좋은 관계를 맺고 있어 필요한 모든 인·허가 절차를 완료한 뒤 사업 전망을 낙관하고 있었다. 하지만 파이낸싱 단계에서 제동이 걸렸다. 국내 금융회사들이 국내 대형 시공사의 연대 보증 없이 사업성만으로 대출해 주지 않는다는 사실을 몰랐기 때문이다. 결국 사업 구도를 많이 변경할 수밖에 없었다.

#사례2 아파트 개발 사업을 위해 부지를 확보하려던 B사는 전매로 토지사용권 취득을 위한 계약을 체결하고 계약금을 지급했다. 그러나 전매자로부터 해당 부지의 토지사용권증서 원본을 건네받지 못하고 공증된 사본만 건네받았다. B사는 나중에 이전 등기를 하러 갔다가 토지사용권증서의 원본 없이는 이전이 불가능함을 알게 되었고,원매자로부터 위 증서 원본을 교부받는 대가로 적지 않은 돈을 추가로 지불할 수밖에 없었다.

외국인이 베트남에 투자할 때 가장 어려운 것이 위의 사례들처럼 토지를 비롯한 부동산 취득과 처분,그리고 담보와 관련된 일이다. 베트남에서 토지는 국가의 소유이다. 원칙적으로 개인의 토지 소유를 인정하지 않고 토지사용권이라는 형태로 거래된다.

특히 외국인 또는 외국인이 투자한 투자회사의 토지사용권 취득 및 처분은 매우 제한적이다. 외국인이 토지사용권에 저당권을 설정하는 것도 허용되지 않는다. 그런데 많은 경우 투자자들이 사업성에만 치중한 나머지 초창기에 위와 같은 문제를 간과하고 초기 사업비를 집행하거나 계약서에 서명해 낭패를 본다.

베트남은 최근 투자법，기업법을 비롯하여 토지법，부동산 사업법 등 수많은 법률 및 규정을 제정하고 개정했다. 많은 제도가 급변하면서 관행적으로 불가능하다고 알려져 있던 것들도 점차 가능한 방향으로 바뀌고 있다. 때문에 현행 법률 규정이나 정부기관의 입장을 확인하지 않은 채 기존 선례나 경험에 의존하여 사업을 추진하는 것은 위험천만한 일이다.

예를 들어 아파트를 분양받는 경우 부부 일방이 배우자의 동의 없이 소유권을 취득할 수는 있다. 그러나 나중에 이를 매각하고자 할 때 매매 계약서 공증 절차에서 배우자의 매매에 대한 동의서가 요구된다. 결국 법률 어디에도 배우자의 동의가 없으면 아파트를 매각할 수 없다는 규정은 없지만，배우자의 동의가 없으면 아파트를 팔지 못하는 상황이 발생하게 되는 것이다.

글로벌 금융위기와 베트남 특유의 불확실성 속에서도 베트남은 우리에게 더 큰 기회의 땅으로 자리 매김하리라 확신한다. 실제로 우리나라는 2007년까지 누적 투자 건수와 투자 금액에서 1위를 차지하는 등 베트남의 투자 열풍을 이끌어 나가고 있다.

베트남은 중국을 대체할 수 있는 생산 기지로서 아직도 그 효용을 인정받고 있을 뿐만 아니라 사회간접자본(SOC) 투자，유망 로컬기업의 인수·합병(M&A)，중화학공업 투자도 활발해질 것으로 기대된다.