2년내 구입하면 중과안돼

[문] 무주택자다. 집을 사려고 하는데 유의해야 할 점은.

[답] 무주택자가 양도세 중과가 완화되는 내년 1월 이후 2년 이내에 집을 사 두면 나중에 2주택자가 되더라도 해당 기간에 매입한 주택에 대해서는 양도세 중과(50%)가 아닌 일반세율(6~33%,2010년 기준)을 적용받을 수 있다.

[문] 1주택자인데 큰 평수로 이사하고 싶다.

[답] 이달 3일 소득세법 시행령 개정으로 일시적 2주택자에 대한 중복보유 허용기간(신규주택 취득일 기준)이 종전 1년에서 2년으로 늘어났다. 따라서 1주택자가 지금 집 한 채를 산 뒤 기존 주택을 2년 이내에 팔기만 하면 양도세를 내지 않아도 된다. 신규 아파트를 분양받을 경우에는 완공해 입주하는 일로부터 2년 안에 기존 주택을 팔기만 하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

[문] 1주택자인데 수도권에 집 한 채를 더 사고 싶다. 언제가 좋을까.

[답] 내년 1월부터 2년 이내에 사는 게 좋다. 내년 1월1일부터 2010년 말까지 양도세 중과가 한시적으로 완화돼 집 한 채를 새로 구입해 2주택자가 됐더라도 나중에 신규 취득 주택을 팔 때 50% 중과가 아닌 일반세율로 과세되기 때문이다. 다만 특례기간 중에 집을 산 뒤 2년 이내에 팔면 단기 양도 중과(40~50%)에 해당된다는 점을 주의해야 한다. 취학이나 장기요양 등 '실수요 목적'으로 집을 사는 경우에도 50% 세율이 아닌 일반세율로 과세받는다는 것도 알아둘 만하다. 다만 이 혜택은 △신규 취득 주택에 1년 이상 거주하고 △해당 사유 해소일로부터 3년 이내 팔아야 하며 △취득가액이 3억원 이하인 주택일 때만 해당된다.

[문] 지방주택을 사면 혜택이 더 많다는데.

[답] 그렇다. 우선 1주택자가 수도권을 제외한 지방 광역시에 있는 3억원 이하 주택을 사면 해당 주택은 양도시 일반세율을 적용받고 기존 주택의 비과세 혜택에도 영향을 주지 않는다. 아울러 직장 및 취학,요양을 목적으로 지방주택을 구입한 2주택자는 아예 지방주택은 없는 것으로 간주해주기로 했다.

[문] 지방 미분양 주택을 사면 어떤 혜택 있나.

[답] 올해 11월3일부터 2010년 말까지 지방(비수도권) 소재 미분양 주택 한 채를 매입해 2주택자가 되더라도 나중에 지방주택을 팔면 일반세율을 적용받는다. 3년 이상 보유할 경우엔 장기보유특별공제(연 8%,최대 80%)도 주어진다.

[문] 농어촌 소재 주택 구입시 혜택은.

[답] 1주택자가 수도권 및 도시지역(지방 광역시 및 기초시)이 아닌 읍ㆍ면 소재 주택을 구입할 때 주어지는 양도세 비과세 특례가 2011년 말까지 3년 더 연장됐다. 주택(단독주택 대지 200평ㆍ건물 45평 이내,공동주택 35평 이내) 취득가액도 1억5000만원에서 2억원으로 늘어난다. 이와 별도로 정부는 세법 개정을 통해 '고향 주택'에 대해서도 농어촌 주택과 같은 혜택(2011년까지 3년간 구입주택에 대해서는 비과세)을 주기로 했다. 고향주택 기준은 향후 시행령 개정을 통해 공포된다.

[문] 2주택자인데 집을 팔려고 한다. 언제 양도하는 게 좋은가.

[답] 올해 12월31일 이전에 구입한 주택도 양도세 중과 특례기간(2009년 1월1일~2010년 12월31일)에 팔면 50% 세율이 아닌 일반세율을 적용받는다. 따라서 내년부터 2년 이내에 파는 게 좋다. 이미 양도계약을 체결했다면 잔금 정산이라도 내년 1월1일 이후로 미루는 게 낫다. 양도세는 잔금 정산일 또는 등기 이전일을 기준으로 매겨지기 때문이다. 마찬가지로 집을 팔 계획이라면 잔금 정산은 2010년 12월31일 전에 끝내야 일반세율을 적용받는다. 다만 특례기간에 팔더라도 주택 취득일로부터 2년 내에 팔면 단기 양도 중과 대상이 된다. 예컨대 올해 1월에 사서 내년 6월에 팔 경우 특례기간에 양도하는 것이지만 1년8개월 만에 되파는 것이기 때문에 40%의 세율이 적용된다.

[문] 2주택자인데 집 한 채를 더 사려고 한다.

[답] 1세대 3주택자가 되는 것인데 이 경우도 내년부터 2년 이내에 집을 사는 게 좋다. 3주택자에 대해서는 60%의 양도세율이 부과되는 게 원칙이지만 내년부터 2년간 구입하는 주택을 추후 양도(단기양도가 아닌 경우)할 때는 45%의 세율이 매겨지기 때문이다.

3주택을 보유하고 있다가 나중에 집 한 채를 팔 때는 특례기간에 구입한 집부터 파는 게 좋다. 예를 들어 현재 2주택 소유한 B씨가 내년 1월에 집 한 채를 구입한 경우를 가정해보자.만약 B씨가 특례기간이 끝난 2012년에 기존 주택 한 채를 팔면 60% 세율이 적용된다. 그러나 특례기간에 구입한 주택을 먼저 팔면 45% 세율만 부담하면 된다.

▶추가 문의는 기획재정부 재산세제과 (02)2150-4210,4211,4212,4221

이태명 기자 chihiro@hankyung.com