실수요자 위주 시장… 주택경기 호전땐 '주목대상'
가재울ㆍ왕십리등… 사업추진 일정 꼼꼼히 확인해야

주택시장이 침체의 늪에서 허우적거리면서 거래건수와 가격상승률이 예년보다 크게 떨어지고 있다. 하지만 부동산 전문가들은 내집마련을 위한 잠재수요가 여전히 풍부한 편이라며 주택경기가 호전되면 본격적인 매수 움직임이 나타날 것으로 예상하고 있다.

특히 서울 강북권 뉴타운.재개발 아파트가 관심을 끌 것으로 전망됐다. 강북지역은 비교적 실수요자 위주로 시장이 형성돼 있는데다 집값도 여전히 강남권보다는 낮기 때문이다.

대부분의 뉴타운.재개발 아파트는 기반시설 확충에 따라 생활환경이 상당히 개선되고 개발 호재도 하나 정도는 가지고 있어 눈길을 둘 만하다.

부동산정보업체인 내집마련정보사는 내년에 강북지역 21곳에서 2만4429가구가 공급될 예정이라고 21일 밝혔다. 이 가운데 일반분양 물량은 6453가구로 집계했다. 서대문구 가재울뉴타운,성동구 왕십리뉴타운 등 물량이 많다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 "내년 시장 전망이 불투명한 상황이기 때문에 미래가치가 어느 정도 보장돼 향후 반등가능성이 높은 뉴타운.재개발 물량을 노려보는 것이 상대적으로 안전하다"고 말했다.




◆가재울뉴타운 물량 최대

일반분양 아파트가 가장 많은 지역은 서대문구 북가좌동 가재울뉴타운으로 2513가구가 공급된다.

삼성물산 건설부문(삼성건설)과 대림산업은 3구역을 재개발한 '래미안가재울'의 입주자를 내년 상반기쯤 모집할 예정이다. 총 3304가구(59~244㎡형) 중 707가구가 일반분양 몫이다.

가재울뉴타운은 상암 디지털미디어센터(DMC) 배후 지역으로 월드컵경기장과도 가깝다. 지하철 6호선 증산역이 걸어서 10분 거리다. 일산에서 신촌까지 연결하는 경의선의 가좌역이 단지 앞에 있다. 현대건설과 GS건설 SK건설이 컨소시엄으로 참여하는 4구역에서도 4047가구(82~218㎡형)의 44%인 1806가구가 내년 안에 나온다.

성동구 왕십리뉴타운에서도 본격적인 분양이 시작된다. 현대산업개발과 삼성건설 GS건설 대림산업이 진행하는 2구역이 내년에 선보인다. 전체 1136가구(52~194㎡형) 중 505가구가 일반분양 물량이다. 왕십리뉴타운은 청계천 조망이 가능하다는 장점에도 불구하고 전반적으로 녹지공간이 부족하다는 것이 단점이다. 지하철 2호선 신당역이 걸어서 5분 거리다.

왕십리뉴타운에서는 1구역과 3구역도 내년 분양을 준비 중이다. 삼성건설과 GS건설이 담당하는 1구역은 570가구,대우건설과 삼성건설이 시공하는 3구역은 800가구에 청약할 수 있다. 성동구에서는 모두 2074가구의 재개발 아파트가 일반분양된다.

용산구의 재개발 일반분양 아파트는 모두 562가구다. 삼성건설 대림산업 포스코건설이 컨소시엄으로 한강로3가 국제빌딩 주변 용산4구역에서 493가구(164~312㎡형) 가운데 135가구의 입주자를 모집한다. 지하철 4호선 신용산역을 이용할 수 있고 용산역도 가깝다.

동대문구에서는 이수건설이 휘경4구역을 재개발한 '휘경이수브라운스톤'을 내놓는다. 지하철 1호선 회기역을 이용할 수 있고 청량리역 민자역사가 2010년 들어선다. 이문.휘경뉴타운과 접해 있다.

롯데건설은 용두4구역에서 107가구,현대건설은 회기1구역 78가구를 내년에 일반분양할 예정이다.

마포구는 451가구가 재개발을 통해 일반분양된다.



◆사업 일정 거듭 확인해야

뉴타운.재개발 아파트에 관심이 있다면 사업이 계획대로 추진되고 있는지 꼼꼼히 확인해야 한다. 최근 집값이 떨어지면서 재개발 조합과 건설업체가 신경전을 벌이고 있기 때문이다.

재개발 조합은 아파트 신축에 따른 부담금을 최대한 적게 내려고 하는 반면 건설업체의 입장은 다르다. 건설업체들은 일반분양이 잘 돼야 공사비를 수월하게 받을 수 있다.

하지만 최근 분양시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 2~3년 전 관리처분할 때 예상했던 분양가를 그대로 적용했다가는 분양 참패가 불보듯 한 경우가 많다. 실제로 올해 하반기에 공급됐던 재개발 아파트들이 별 볼일 없는 성적표를 받아들었다.

이에 따라 건설업체들은 관리처분 등 사업절차가 끝났더라도 분양시장이 살아날 때까지 기다릴 여지가 있다. 분양연기가 불가피하다는 얘기다.

게다가 주택시장 위축이 더 길어질 경우 재개발 조합원들에게 부담금을 추가로 요구할 수도 있어 분쟁의 소지도 있다. 건설업체의 분양 일정을 곧이 곧대로 믿어서는 곤란하다.

업계 관계자는 "강북지역 재개발 아파트에 대한 관심이 높더라도 분양가가 높다고 판단되면 시장의 외면을 받게 마련이어서 분양 발표를 하기가 어렵다"며 "요즘 같은 시기에는 조합과 건설업체간 이해득실을 둘러싼 잡음이 생길 여지가 많아 청약계획을 짜는 데 주의가 필요하다"고 말했다.

재개발 아파트 자체의 문제도 살펴볼 필요가 있다. 양지영 팀장은 "재개발 분양 물량은 개발 호재가 많아 향후 주변 환경이 좋아질 수 있지만 현재는 노후화된 건물과 좁은 도로로 생활이 불편할 수 있다"며 "특히 초역세권 아파트라고 하더라도 역사가 지하가 아닌 지상에 있을 때에는 소음이나 공해가 심할 수도 있기 때문에 주의해야 한다"고 조언했다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com