지금 팔면 양도세 중과 … 7년 지난 뒤 파는게 유리

(문)저(39)는 서울 아파트(공시가격 4억원) 한 채를 갖고 있는데 부산의 아파트(공시가격 2억원) 한 채를 더 사서 임대하려고 합니다．집값도 떨어졌고 주택임대사업 요건도 완화됐기때문입니다．주택임대사업등록을 하면 종합부동산세가 면제되고,양도소득세 중과도 피할 수 있는 것으로 알고 있습니다．주택임대사업을 하는동안 서울 집을 팔았을 때 1주택자로 인정돼 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까요．

(답)주택임대사업등록과 사업자등록을 내고 주택임대사업을 하면 다주택자라도 종합부동산세 대상에서 제외됩니다．그리고 의무임대기간이 끝난 후 매각하면 50%(2주택자 경우) 또 60%(3주택자 이상)의 무거운 양도세를 내지않아도 됩니다．일반세율로 양도소득세가 과세됩니다．장기보유특별공제도 적용됩니다．

게다가 지난 10월 27일부터는 주택임대사업조건이 대폭 완화됐습니다．임대사업용주택은 매각 당시 공시가격이 3억원을 넘지 않아야 했지만,이제는 매입 당시로 세제혜택기준이 바뀌었습니다．수도권을 제외한 지역에서는 임대 가능한 주택의 크기가 전용면적 149㎡ 이하로 확대됐고,단 한 채만으로도 임대사업이 가능해졌습니다．의무 임대기간도 10년에서 7년으로 단축됐습니다．임대사업에 대한 매력이 높아진 셈입니다．

다만 임대사업자의 주택 수를 계산할 때 자신의 거주주택과 임대사업용 주택이 합쳐진다는 점은 염두해둬야합니다．임대사업을 시작하기전에 갖고 있던 주택을 팔 더라도 양도세가 중과된다는 뜻입니다．그렇기 때문에 주택임대사업을 진행하더라도 매매차익이 큰 주택은 매매시점을 조절해서 비과세를 받을 수 있도록 마지막에 매각하도록 조정해야할 것입니다．의뢰인의 경우를 예로 들면 부산에서 임대사업을 할 때 서울 집을 매각하면 양도세가 중과됩니다．부산에서 임대사업을 하려면 7년이 지난 뒤에 서울 집을 파는 것이 양도세 측면에 유리할 것입니다．


국민은행PB 원종훈 세무사