정부가 당초 예상을 깨고 강남권 투기과열지구 해제를 포함한 부동산 3대 핵심 규제를 풀지 않고 보류한다고 발표하면서 연말 부동산 시장에 혼선이 빚어지고 있다.

국토해양부는 지난 22일 2009년도 업무계획을 이명박 대통령에게 보고하면서 △민간택지 분양가 상한제 폐지 △서울의 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파) 투기지역 및 투기과열지구 해제 △미분양 주택 매입 시 양도소득세 면제 등을 발표할 예정이었다. 그러나 이 대통령이 좀 더 신중한 검토를 주문함에 따라 연내 시행은 물 건너갔다.

정부는 이들 규제를 푼다는 큰 원칙에는 변함이 없지만 시장 상황을 살펴가며 시기를 조정한다는 방침이어서 내년 초부터 단계적으로 풀릴 가능성이 큰 상태다.

내년에 이들 3대 규제가 풀리면 노무현 정부 때 도입했던 부동산 핵심규제는 사실상 거의 모두 풀리는 셈이다. 정부가 올 들어 10여 차례가 넘는 부동산 대책을 내놓으면서 노무현 정부의 규제 '대못'을 뽑아왔기 때문이다.

우선 지방의 미분양 주택을 매입하면 양도세를 5년간 한시적으로 면제하는 방안을 도입할 예정이다. 25만가구에 달하는 미분양 주택을 해소하기 위한 조치다. 정부는 과밀억제권역 이외 지역의 미분양 주택을 매입할 때 혜택을 줄 예정이지만 수도권으로 확대할 가능성도 있다.

민간주택에 대한 분양가 상한제도 폐지대상이다. 단，공공택지의 분양가 상한제는 그대로 유지된다. 이에 따라 2006년 당시 주택가격 급등세를 누그러뜨리기 위해 지난해 9월 도입된 민간택지 분양가 상한제가 조만간 막을 내릴 전망이다. 그동안 주택건설업체는 주택을 분양할 때 정부가 정한 가이드라인에 따라 건축비,택지비,가산비를 산정하고 이를 모두 합해 분양가를 매겼다.

분양가 상한제 시행으로 싼 주택이 나올 것이라는 기대를 불러일으켜 주택가격 안정을 이끄는 데는 기여했지만 민간 아파트 건설이 줄어드는 부작용이 빚어졌다.

강남 3구에 지정된 투기지역 및 투기과열지구도 해제될 전망이다. 이렇게 되면 전국의 투기지역ㆍ투기과열지구는 모두 풀리게 된다.

투기과열지구에서 풀리면 민간택지 아파트의 분양권 전매제한이 사라져 계약 후 자유롭게 분양권을 사고 팔 수 있다. 투기지역에서 해제되면 DTI(총부채상환비율) 규제가 없어지고，LTV(담보인정비율) 한도가 40%에서 60%로 올라간다.

부동산 전문가들은 "부동산 3대 규제를 풀더라도 실물경기가 워낙 침체돼 있는 만큼 집값이 상승세로 반전되기보다는 폭락을 막는 수준에 그칠 것"으로 전망했다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com