집주인, 自費로 전세권설정 등기까지
보증금 걱정되면 보험가입 등 대비를

서울 및 수도권 신규 입주 아파트 물량이 올해 크게 늘어난 반면 부동산 경기 침체로 전세 수요가 크게 줄면서,전셋값이 떨어지고 전셋집이 남아도는 '역(逆)전세난'이 심화되고 있다.

부동산정보업체인 부동산114에 따르면 올해 서울 및 수도권 신규 입주 아파트 물량은 10만9900여가구로 지난해 9만2800여가구보다도 약 18% 증가했다. 전세 세입자들은 전셋집이 모자라고 전셋값이 뛰는 '전세난' 때와는 정반대로 골라가며 집을 구할 수 있게 됐다. 일선 부동산공인중개사들과 부동산시장 전문가들은 "역전세난 시대에 세입자들은 선택폭이 넓어진 만큼 집주인들에게 임차인으로서 합리적으로 요구할 수 있는 권리들을 꼼꼼히 챙겨야 한다"고 조언한다.



◆전셋집을 구할 때

최근 전세시장은 임차인 우위의 역전세난을 맞아 집주인들이 직접 비용을 들여 '전세권 설정 등기'를 해주는 사례까지 생겼다.

서초구 반포동 신한공인 김신홍 대표는 "예전 집주인들은 전세권 설정 등기 등을 요구하는 깐깐한 세입자들과는 계약을 안 하거나 하더라도 등기 설정 비용을 세입자에게 전가했지만 지금은 상황이 180도 바뀌었다"며 "얼마 전 전세권 설정 등기를 요구하는 임차인에게 집주인이 직접 비용을 부담해가며 등기를 해주겠다고 해 계약한 경우도 있었다"고 말했다.

내부 수리 등 기본적인 요구사항도 챙겨야 한다. 전셋값이 최근 1~2개월 사이 큰 폭으로 떨어진 분당지역 내 이매동 삼성공인 안한선 대표는 "요즘에는 전세 계약하기 전 도배,장판 및 화장실 수리 등 내부 인테리어 개선 공사 요구는 기본"이라며 "전셋집을 구할 때 중개사에게 조금이라도 임차인이 얻을 수 있는 더 좋은 조건이 없는지 적극적으로 요구해야 한다"고 말했다.

◆전셋집에서 나갈 때

계약 만기가 다가와 이사를 해야 하는데 전세는 안 나가고,집주인은 돈이 없다고 버틸 때는 만기 전에 재계약을 안 하겠다는 뜻을 집주인에게 내용 증명으로 통보하는 것이 좋다. 이 때 보증금을 제 때 돌려주지 않아 발생하는 대출이자 등 비용을 집주인에게 청구할 것이란 내용도 명시해야 한다. 향후 보증금 반환이나 손해 배상 청구소송에서 훨씬 유리하다. 어쩔 수 없이 보증금 일부만 돌려받고 이사를 갈 상황이 생겼다면 '언제까지 보증금을 돌려주겠다'는 차용증을 받아두는 방법도 있다.

그러나 이 경우 전출하기 전,임차권 등기나 근저당 설정을 해야 한다. 전세 계약 때 확정일자를 받았더라도 전출하는 순간 대항력이 사라지기 때문이다.

부동산써브 함영진 실장은 "집주인이 전출을 먼저 해 주면 집을 담보로 대출을 받아서 보증금을 돌려주겠다고 하는 경우는 특히 조심해야 한다"며 "전출을 하게 되면 보증금을 회수할 법적 근거가 사라지기 때문"이라고 조언한다. 또한 임차권 등기나 근저당 설정을 한 뒤에 전출한다고 해도 은행에서 등기나 근저당을 이유로 대출을 안 해줘 보증금 반환이 어렵기 때문에 경우에 따라서 집주인의 다른 주택 등 재산에 가압류를 하는 방법도 고려할 수 있다.

◆전세 계약을 이미 한 후

역전세난 시대 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 상황이 염려된다면 보험 가입을 통해 위험을 제거할 수도 있다. 주거용 주택 또는 상업용 점포의 전세 세입자로서 '전세금보장보험'에 가입하면 해당 주택 또는 점포가 경매,공매,전세계약의 해지 및 종료 후 전세 보증금을 받지 못할 경우에 보험회사로부터 대신 보증금을 반환받을 수 있다.

현재 서울보증보험(www.sgic.co.kr)에서 이 상품을 취급한다. 가입요건은 주택의 경우 임대차계약 1년 이상 계약자에 한하며 △아파트는 전세보증금 전액 △단독ㆍ다가구 주택은 임대차 계약서상 임차 보증금액의 80% 이내 △연립ㆍ다세대주택은 임차보증금액의 70%이내 금액을 보장받을 수 있다. 보험가입자가 보증금을 돌려받지 못할 때 보험회사가 세입자에게 우선 보증금을 지급하고 세입자 대신 대위권을 행사해 금액을 추후 확보하는 구조다. 때문에 전셋집에 근저당이나 선순위 채권 등이 주택가액을 초과해 설정돼 있으면 가입할 수 없다.

보험료는 보험가입금액에 단일 보험요율(0.375%)과 임대차기간(년)을 곱해 산출한다. 예컨대 전세 1억원짜리 아파트를 2년간 전세계약한 세입자는 75만원(1억원×0.375%×2년)을 보험료로 내면 된다.

서울보증보험 마케팅팀 관계자는 "기한 만료 후 살던 집에 다른 전세 세입자가 들어오지 않더라도 손쉽게 전세 보증금을 확보할 수 있는 이점 때문에 전세금보장보험 문의가 최근 부쩍 늘고 있다"며 "역전세난 시대에 관심을 가져볼 만한 보험 상품"이라고 말했다.

정호진 기자 hjjung@hankyung.com