물량늘어 분양가보다 싸게 살수도…실수요자에겐 기회
[내년 달라지는 부동산 투자 메뉴판] 전매제한 완화 '알짜 분양권' 골라볼까
2006년 첫 분양 당시 2011년까지는 전매를 하지 못하도록 했던 판교신도시 중·대형 아파트(전용면적 85㎡ 초과)가 내년부터는 되팔기가 가능하도록 바뀌는 등 신규 분양 아파트에 대한 전매제한이 전체적으로 크게 완화된다. 이에 따라 판교신도시 중·소형 아파트(전용면적 85㎡ 이하)도 전매제한 기간이 당초(10년)보다 절반으로 줄어든다.

국토해양부가 지난 22일 청와대 업무보고에서 내년 3월부터 공공택지 내 주택의 분양권 전매제한 기간을 계약 후 1~5년으로 현재보다 2년 더 줄여주기로 했기 때문이다.

분양가 상한제를 적용받는 공공택지의 경우 현재 수도권 과밀억제권역은 85㎡ 이하(전용면적 기준)는 7년,85㎡ 초과는 5년의 전매제한을 적용받았다. 하지만 앞으로 85㎡ 초과는 3년,85㎡ 이하는 5년으로 줄어든다.

과밀억제권에는 서울을 포함해 인천(경제자유구역 제외) 성남 과천 안양 수원 고양 하남 구리 의왕 광명 부천 등이 속해 있다.

이미 분양을 끝낸 판교신도시와 2010년부터 분양 예정인 송파신도시 등 수도권 과밀억제권역에서 공급했거나 공급하는 아파트는 모두 3~5년만 기다리면 전매가 가능해진다.

중·대형 아파트의 경우는 계약일부터 3년을 채우지 않더라도 건물이 완공돼 계약자들이 입주를 하면 전매가 가능해진다. 아파트 단지의 규모와 후분양 여부에 따라 시공 기간이 들쭉날쭉한 데서 오는 논란을 의식한 조치다.

공공택지 분양가 상한제 아파트라도 과밀억제권역이 아니라면 전매제한 기간은 더욱 짧아진다. 성장관리권역이나 자연보존권역은 3년(85㎡ 초과)·5년(85㎡ 이하)에서 1년(85㎡ 초과)·3년(85㎡ 이하)으로 바뀐다.

김포 파주 양주 화성 오산 평택 등 성장관리지역과 용인 광주 이천과 같은 자연보존권역에서 분양한 아파트는 당장 전매가 허용된 아파트도 있다. 대표적인 지역은 김포 한강신도시,파주 운정신도시,양주신도시,용인 흥덕지구,동탄신도시,인천 청라지구 등이다.
[내년 달라지는 부동산 투자 메뉴판] 전매제한 완화 '알짜 분양권' 골라볼까
민간택지 분양가 상한제 아파트는 전매제한에 변화가 없다. 과밀억제권역은 3년(85㎡ 초과)·5년(85㎡ 이하)이다. 서울 은평뉴타운이나 재개발·뉴타운 아파트가 적용받는다. 과밀억제권역이 아니라면 계약 후 1년만 지나면 주택 크기와 상관없이 가능하다.

분양가 상한제를 적용받지 않았다면 서울 강남·서초·송파구를 제외한 전 지역에서 계약 즉시 전매가 가능하다. 용인 동천·신봉·성복지구와 고양 덕이·식사지구 아파트 분양권은 언제든지 팔 수 있다.

전매제한 완화로 아파트 분양권 소유자는 덕을 크게 본다. 꽁꽁 묶여 있던 재산권 행사가 한결 쉬워지기 때문이다. 투자 목적으로 아파트를 분양받기에도 부담이 덜하다. 장기적으로 보면 쌍수를 들고 환영할 일이다. 하지만 주택경기가 얼어붙은 지금 상황에 비춰보면 반드시 이로운 것만은 아니다. 단기적으로 봤을 때 분양권 가격 하락은 피할 수 없다.

분양권 거래가 자유로워지면 주택 매물이 늘어나는 것과 같은 현상이 일어나기 때문이다. 실제로 전매가 자유로워진 아파트의 경우 일부 지역을 제외하고 분양권 가격이 분양가를 밑돌고 있다. 집값 하락세가 두드러졌던 용인지역이 특히 심하다. 분양권 가격이 분양가보다 1억원 이상 떨어진 사례도 속출했다.

높은 인기 속에 공급됐던 동탄신도시 주상복합 아파트도 '마이너스 프리미엄'이 수천만원에 이른다. 분양권을 갖고 있는 사람이라면 마냥 좋아할 일이 아니라는 얘기다. '로또'나 '알짜'로 평가받았던 판교신도시와 은평뉴타운의 아파트마저 웃돈이 급속도로 떨어지고 있는 실정이다.

반면 내집 마련을 꿈꾸는 사람이라면 미분양 아파트를 직접 구입하는 것보다 마이너스 프리미엄이 붙은 분양권을 노려볼 수 있다. 분양권은 주택수로 계산하지 않기 때문에 투자 목적으로 접근할 경우 다주택자 양도소득세 중과를 피해갈 수도 있다.

업계 관계자는 "전매제한이 완화됐다고해서 시장이 급속도로 살아나는 것이 아니다"며 "이해득실을 철저히 따져서 분양권을 시장에 내놓거나 매입에 나서야 한다"고 조언했다. 분양권 가격이 주택경기와 직접적인 관련이 있는 만큼 실제 집을 팔거나 산다는 생각으로 접근해야 한다는 지적이다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com