재당첨 금지 한시 폐지… 보금자리 주택 첫선

내년부터 바뀌는 제도

기축년(己丑年) 새해에는 각종 부동산제도가 많이 바뀐다. 올해 쏟아낸 시장 안정대책이 본격적으로 시행되기 때문이다. 1가구1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제 기간이 단축되고,중과(重課) 대상이던 다주택자의 양도세도 한시적으로 인하된다. 이에 따라 경기침체로 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장에 어느 정도 온기가 돌지에도 관심이 쏠린다.

◆양도세 세율 조정ㆍ장기보유공제 확대

소득세법 개정에 따라 양도세 세율 및 과세표준 구간이 조정된다. 기존 9~36%인 세율은 6~35%(2010년에는 6~33%)로 낮아진다. 1000만~8000만원인 과세표준 구간은 1200만~8800만원으로 바뀌어 세금부담이 줄어든다. 1가구1주택 장기보유특별공제도 확대돼 연 8%씩,10년간 최대 80% 공제가 가능해졌다.

◆다주택자 양도세 중과 한시적 완화

다주택자에 대한 양도세 중과가 완화된다. 내년 1월1일부터 2010년 12월31일까지 양도하거나 신규 취득한 주택이 대상이다. 1가구2주택은 현행 50%인 양도세가 일반세율(6~35%)로,3주택 이상은 60%에서 45%로 낮아진다.

◆종부세 과세기준 조정

종부세 과세기준이 '세대별 6억원'에서 '인별 6억원'으로 바뀐 가운데 1가구1주택 단독명의자에 대해 기초공제 3억원을 인정,기준 금액이 사실상 9억원으로 상향 조정된다. 1가구1주택 종부세 대상자에 대한 혜택도 늘었다. 납부대상자가 60세 이상일 경우 10%,65세 이상은 20%,70세 이상은 30%의 고령자 세액공제를 적용한다. 1주택 장기보유자에 대해 △5년 이상~10년 미만 20% △10년 이상 40%의 장기보유 세액공제를 하도록 했다.

◆재건축 용적률 상한선까지 확대

내년부터 재건축 용적률이 최대 300%까지 상향 조정될 수 있는 길이 열린다. 정부는 국토계획법상 상한까지 용적률 상향을 허용하되,지방자치단체가 10% 범위내에서 자율적으로 하향 조정토록 관련 법을 개정할 예정이기 때문이다. 이렇게 늘어난 용적률의 30~50%를 보금자리주택으로 환수하기로 했다. 이에 따라 서울 재건축 아파트단지의 경우 현재 조례에서 정하고 있는 1종 190%,2종 210%,3종 230%보다 최대 70%포인트 높은 1종 200%,2종 250%,3종 300%를 적용받을 수 있게 됐다.

◆절차 간소화.조합원 지위 양도 허용

2회 실시되던 안전진단이 1회로 줄어든다. 중복심의 생략과 시공사 조기선정 등을 통해 3년가량 걸리던 사업기간이 1년6개월 정도로 단축될 전망이다.

조합설립인가 이후라도 조합원 자격을 자유롭게 사고팔수 있게 된다. 정부는 2003년 '9.5대책'을 통해 투기과열지구 내에서 조합설립인가를 받은 재건축 아파트의 경우 조합원 지위 양도를 금지했었다.

◆재개발 '지분쪼개기' 봉쇄

재개발 '지구지정' 전에 지분을 쪼개도 분양권은 하나만 인정된다. 정부는 관련 법 개정안이 국회를 통과하면 내년 상반기 중 공포할 계획이다.

◆전매제한 완화

정부는 내년 3월부터 수도권 공공주택의 전매제한 기간을 3~7년에서 1~5년으로 줄이기로 했다.

이에 따라 판교신도시(과밀억제권역) 중대형 아파트 당첨자들은 등기를 끝내면 바로 팔수 있게 된다.

◆재당첨금지 한시 폐지

정부는 분양가상한제 주택에 당첨된 사람이 재당첨 금지기간(3~10년)이 지나지 않은 경우라도 내년 3월부터 2011년 3월까지는 민영주택 청약기회를 주기로 했다. 예컨대 2010년부터 분양될 위례(송파)신도시의 경우 현대건설 삼성건설 등 민간업체가 분양하는 아파트는 과거 상한제 주택에 당첨됐던 사람이라도 청약자격을 준다는 것이다.

◆보금자리주택 첫공급

내년 말께 서민용 보금자리주택이 첫분양된다. 대한주택공사 등 공공기관이 도심과 그린벨트 해제지역 등에 직접 지어 싼값(현 분양가에서 15% 인하)에 서민들에게 공급하는 주택이다. 내년 분양예정 물량은 13만가구다. 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 중소형 주택으로 공급된다.

◆단지형 다세대 주택 허용

종전 다세대 주택의 주거환경을 개선하고 주택공급을 늘리기 위해 '단지형 다세대'제도도 도입된다. 주택규모는 85㎡ 이하다. 2~4개동(20~149가구)의 다세대.다가구주택을 한 단지로 묶어 개발하는 개념이다. 내년 상반기까지 주택법 시행령을 고칠 계획이다.

이건호 기자 leekh@hankyung.com