[생애 재무설계 액션플랜] 과도하게 빚내 투자하면 위험

임대 수익률 대출금리보다 年 2~3%P 높아야

얼마 전 아파트 임대사업을 하던 40대 남자가 사기 혐의로 검찰에 구속된 일이 있었다. 아파트를 사기 위해 빌린 대출의 이자와 세입자들에 대한 보증금 채무는 늘어나는데 부동산 경기가 침체되면서 아파트값이 떨어져 빚을 못 갚는 상황에 이른 것이다. 부동산 임대사업을 할 때는 초기 비용을 최소화하기 위해 임대 보증금과 대출을 활용하는 것이 일반적이다. 그러나 대출의 비중이 높아질수록 이자 부담으로 인해 실제 수익률이 낮아지게 되고 자칫 공실이 많이 발생할 경우 큰 손실을 입을 수 있다.

임대사업자를 위한 대출 상품이 따로 있는 것은 아니다. 대개의 경우 임대사업 대출은 주택담보대출을 비롯한 부동산담보대출과 같은 형태로 이뤄진다. 주택투기지역 등에서는 부동산 규제에 따라 대출도 제한되고 별도의 규제가 없는 지역에서는 여러 건의 대출을 받을 수 있다.

세제 혜택을 받으려면 임대 사업자로 등록해야 하지만 복수의 대출을 받는 것은 개인 자격이더라도 제한이 없다. 다만 사업자 등록을 하더라도 담보인정비율(LTV) 규제는 그대로 적용되고 사업자의 신용등급에 따라 금리가 달라진다.

부동산 전문가들은 은행 이자를 충당하기 위해서는 대출 금리보다 연 2~3%포인트는 높은 수준에서 수익률을 유지할 수 있어야 한다고 강조한다. 경기 변동에 따라 임대 사업이 잘 안 될 수도 있고 기초자산인 부동산의 가격이 떨어질 수도 있기 때문이다. 현재 시중은행의 주택담보대출 금리가 연 4% 후반에서 6% 초반인 점을 감안하면 임대 수익률이 연 7~8%는 돼야 한다는 것이다.

할부금융사를 비롯한 제2금융권의 대출은 활용하지 않는 것이 안전하다. 이들 금융사의 대출금리는 아무리 낮아도 연 9% 이상이다. 임대 사업을 하면서 대출 이자를 갚아 나가려면 임대 수익률이 연 10%는 돼야 한다는 얘기다.

유승호 기자 usho@hankyung.com