[실전고수 투자전략 엿보기] "강남 입성 지금이 기회…재건축 급매 노려볼만"
(4) 강남부동산컨설팅 남상광 대표

"현금동원 능력이 있는 사람은 발품을 팔아 강남 급매물을 잡을 만합니다. 살던 집을 소형에서 중대형으로 넓혀갈 기회이기도 하지요. 하지만 빚내서 투자하는 것은 절대로 피해야 합니다. "국내 대표적 부동산정보업체 중 하나인 스피드뱅크의 커뮤니티에서 부동산칼럼니스트로 활약하며 '프리미엄 고수' 타이틀을 얻은 남상광 강남부동산컨설팅 대표(51)는 14일 "지금이 강남3구에 입성할 수 있는 기회"라고 말했다. 투자 대상으로는 개포주공이나 은마아파트,잠실주공 5단지 등 대표적인 재건축 대상 단지를 꼽았다. 그만한 입지가 없는 데다 지역 대표 아파트라는 상징성이 크다는 점에서다. 그는 "지역적인 가치나 이름값 등을 감안하면 장기적으로 볼 때 투자가치가 충분하다"며 "다만 고점 대비 30~40% 이상 하락한 급매물을 타깃으로 삼아야 한다"고 강조했다.

남 대표는 재건축단지에 투자할 때는 수익성의 3대 요소인 △대지지분 △무상지분율 △추가부담금 정도는 반드시 따져봐야 한다고 말했다. 그는 "재건축한 뒤 무상으로 받는 면적은 '대지지분×무상지분율'로 결정되기 때문에 대지지분이 클수록 수익성이 높다"며 "무상지분율을 초과한 면적의 집을 신청할 경우 그만큼 돈을 더 내야 한다"고 말했다. 수익성을 계산할 때 핵심은 무상지분율로 개발이익(총분양수익-총지출비용)을 3.3㎡당 분양가로 나눠 환산된 전체 무상지분 면적을 총대지 면적으로 나눠 계산한다.

예를 들어 대지지분이 90.9㎡(27.5평)인 72.73㎡(22평)형 아파트를 재건축할 때 조합원에게 배정되는 평형이 165.3㎡(50평)이고 무상지분율이 120%라고 가정하면，추가부담금을 내지 않아도 되는 무상지분면적은 109.1㎡(33평:90.9㎡×1.2)다. 추가부담금을 내는 면적은 56.2㎡(17평:165.3㎡-109.1㎡)가 된다. 3.3㎡당 분양가가 1000만원이라고 하면 추가부담금은 1억700만원이 된다. 그는 "이런 식으로 얻어진 총 투자금액(집값＋부담금＋금융비용 등)이 인근 기존 아파트 시세와 비슷하거나 낮다면 투자 메리트가 높다"며 "여기에 용적률이 높으면 더욱 좋다"고 설명했다.

재개발투자에서는 비례율(개발이익률)을 알아둬야 한다고 강조했다. 비례율은 총사업이익(분양수입－사업비용)을 종전 자산(건물과 토지) 총액으로 나눈 수치.개별 건물 · 토지지분 평가액에 비례율을 곱하면 조합원 권리가액이 나오고,분양가에서 권리가액을 뺀 금액이 부담금이 된다. 남 대표는 "비례율이 높을수록 부담금은 줄어든다"고 말했다.

부담이 되지 않는다면 소형에서 중대형으로 '갈아타기 전략'도 적극 추천했다. 소형이 오르고 중대형이 내려 가격차가 좁혀진 지금이 적기라는 것.현금이 있다면 원하는 지역으로 갈아타라고 조언했다.

보유자금이 넉넉지 않은 사람은 짧게는 1~2년,길게는 3~5년 정도 견딜 수 있는 여유자금 확보가 중요하다고 강조했다. 특히 공급물량이 쏟아질 분당 용인 등 경기 남부지역이나 값이 지나치게 오른 서울 강북 재개발 아파트는 장기투자자가 아니라면 당분간 유보하는 것이 좋다는 게 그의 시각이다.

집값이 정점이었을 때 빚을 얻어 '막차'를 탄 투자자들은 손해를 보더라도 과감히 빠져나올 수 있어야 한다고 조언했다. 그는 "대출을 안고 있다면 일시적 반등을 기다려 빠져나온 뒤 다시 기회를 노려야 한다"며 "서울 등 수도권의 경우 일시적인 반등이 한두 차례 나타날 것"이라고 내다봤다.

남 대표는 '부동산 폭락론자'는 아니지만 다소 보수적인 시각을 갖고 있다. 그는 "집값이 연말쯤 상승세로 턴할 것으로 보는 사람들이 많지만 조정기간이 생각보다 길어질 것으로 본다"며 "대출금에 대한 이자부담이 늘어날 경우 자칫 내집에 살면서 월세를 내는 꼴이 될 수 있다"고 충고했다. 그는 "정부 당국자조차도 경제위기가 이제 겨우 1회 말을 지나고 있다고 얘기할 정도로 경기 전망이 좋지 않다"며 "국내 집값이 우하향 곡선을 그리며 2~3년 바닥기를 거칠 것"이라고 진단했다. 세계적인 경기침체에 따른 국내 기업의 수출 둔화와 가계대출 부담,펀드 손실,구조조정 본격화에 따른 실업자 증가,임금 하락에 따른 실질소득 감소 등을 고려할 때 집값이 반등하기 힘들다는 지적이다. 그래서 지금은 '부동산학자'의 말보다는 경제학자의 얘기에 귀를 기울여야 할 때라고 주장한다.

원광대 경영학과를 졸업한 남 대표는 무역업을 하다가 다이어트 상품 판매회사인 ㈜DC 코리아 대표와 부동산 임대 · 매매업체인 ㈜신디케이터 대표를 거쳐 지금은 부동산컨설팅업체를 운영하고 있다.

이건호 기자 leekh@hankyung.com