재개발 사업장에서 세입자들의 폭력 시위가 끊이지 않는 것은 보상금액과 세입자 기대 수준의 차이,전국 곳곳서 철거반대 강경투쟁을 벌이는 전국철거민연합(전철연)의 개입 등이 주요 원인인 것으로 부동산 전문가들은 분석했다. 노후된 지역을 새롭게 변신시키는 이른바 '도시재생사업'엔 재건축 · 재개발 · 도시환경정비사업(옛 도심재개발) 등 세 가지가 있다. 이 중 재건축을 제외한 재개발과 도시환경정비사업은 세입자에게 보상을 해준다. 조합이 토지를 수용할 수 있는 권리를 가지는 만큼 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 시행 규칙(47조 · 54조 · 55조)에 따라 일정한 보상금을 준다.

상가 세입자에겐 영업지역 이전에 따른 휴업보상금 3개월분을,주택 세입자에겐 임대아파트 입주권과 주거이전비 4개월분을 지급한다. 여기에 추가로 이사비용까지 준다. 그러나 세입자들은 이 정도의 보상으로는 생계를 꾸려나갈 전세집과 상가를 얻을 수 없다고 주장한다. 이주가 본격적으로 진행되면서 임대료가 치솟아 갈 데가 없다는 얘기다.

특별히 '용산 국제빌딩주변 4구역'같은 도시환경정비사업 지역에서 조합과 세입자 간 마찰이 심한 것은 상가 권리금 때문이다. 주택재개발사업은 주거지역에 대한 도시재생 방식이며 도시환경정비사업은 상업지역과 공업지역 등에 대한 도시재생 방식이다. 상업지역의 상가엔 위치에 따라 권리금이 존재하는 경우가 상당수다. 상가 세입자들은 현실적으로 존재하는 상가권리금을 인정해달라는 입장이지만 조합들은 법이 정하고 있는 휴업보상금만 지급하고 있다. 일부 세입자들은 한술 더 떠 상가 분양권을 달라고 요구하거나 도시재생이 진행되는 동안 영업할 수 있는 임시매장을 설치해 달라고 요구하기도 한다. 그러나 이는 법이 허용하는 범위를 벗어난 것이어서 조합과의 마찰이 불가피해진다.

이 같은 틈을 비집고 전철연이 개입하면서 세입자 시위는 폭력적으로 돌변하는 경우가 많다. 전철연은 전국의 수많은 재개발 사업장에서 세입자 보상 현실화를 요구하면서 폭력 시위를 주도하는 단체로 서울시는 파악하고 있다. 용산 국제빌딩주변 4구역의 시위가 폭력적으로 변한 것도 전철연이 개입했기 때문으로 서울시와 용산구는 파악하고 있다. 서울시 관계자는 "건물 점거 시위에 나선 사람들의 3분의 2 정도는 전철연 소속인 것으로 보인다"고 말했다.

조합들은 세입자의 요구를 다 들어주다가는 도시재생사업 자체가 불가능해진다는 입장이다. 세입자에게 보상금으로 지급되는 돈은 모두 조합원의 주머니에서 나온다. 세입자 요구 수준이 높아지면 사업성 자체가 불투명해질 수밖에 없다. 다만 용산 국제빌딩주변 4구역 사건을 계기로 법에서 정한 보상수준이 적정한가에 대해서는 논란이 있을 수 있다. 또 조합이 선정한 철거업체들이 세입자를 내쫓기 위해 폭력을 휘두르거나 세입자를 위협하는 사례도 종종 발생해 문제점으로 지적되고 있다. 추운 겨울(12월~2월)에 이주와 철거를 실시하는 경우도 있어 시기조절이 필요하다는 주장도 제기되고 있다.

조성근 기자 truth@hankyung.com