화재 참사와 정치 투쟁이 본질인 것처럼 변해 버렸지만，용산 사태의 본 모습은 상가 주인과 세입자 간의 이익 다툼이었다. 상가 주인들의 모임인 조합 측에서는 보증금은 물론 법에서 정한 이주대책비까지 다 지급했으니 가게를 비워달라고 요구했다. 반면 세 들어 장사하던 사람들은 권리금과 시설비까지 보상해주지 않으면 못나간다고 시너를 뿌려가면서까지 버틴 것이다. 문제는 집 주인이 권리금을 내줘야 할 이유가 없다는 사실이다. 세입자는 그 권리금을 이전 세입자에게 지불했었다. 그러니까 권리금의 반환을 요구할 대상은 집주인이 아니라 그것을 받아서 나가버린 이전 세입자인 셈이다.

권리금을 둘러싼 갈등은 상가 철거 때마다 있었지만，미해결의 상태로 남아 있다. 새로 만들어지는 정부 대책에서도 권리금 '보호'는 가장 첨예한 갈등의 핵으로 남아 있다. 결론부터 말하자면 이 문제에 대한 해결책은 없다. 그냥 참아내야 하는 고통이다. 집 주인에게 권리금 보상 의무를 부여한다면 제도 자체가 소멸하기 때문이다. 권리금은 매우 효율적인 우리 고유의 제도이다. 누가 억지로 만든 것도 아닌데 자생적으로 태어나 지난 60여년 간 우리 생활 속에 뿌리 내렸다. 무엇보다도 세입자들에게 좋은 제도다. 장사를 잘하려면 인테리어도 해야 하고，손님에게 친절히 봉사해야 하며，음식 맛도 계속 개발해야 한다. 하나하나가 모두 돈과 시간과 고통스러운 노력을 요구한다. 세입자의 그런 노력과 투자를 보호하는 장치가 권리금이다.

애써서 장사 잘되는 좋은 가게를 만들어 놓았는데，1년 계약 기간이 지났으니 가게를 비우라고 주인이 요구해 온다면 어떻겠는가. 또는 장사가 잘 되니까 임대료를 예전의 두 배로 내 놓으라면 어떻겠는가. 당하는 세입자로서는 죽을 맛이리라.그런데 신기하게도 우리나라에서는 세입자가 다음 세입자로부터 그 가게의 가치를 돈으로 쳐서 받을 수 있다. 그게 권리금이다.

이 제도는 효율적이기도 하다. 세입자로 하여금 자기 소유도 아닌 가게에 긴 안목의 투자를 하도록 만들기 때문이다. 가게를 비우고 나가더라도 다음 세입자에게서 권리금으로 그 가치를 받아낼 수 있다는 사실이 세입자로 하여금 최적의 투자를 가능하게 한다.

이 제도가 잘 작동하려면 주인이 과욕을 참아야 한다. 가게가 잘 된다고 임대료를 지나치게 높이거나 세입자를 교체해 버린다면 누구도 세 든 가게에다가는 돈과 시간과 노력을 투자하지 않을 것이다. 지난 수십년간 권리금 제도가 잘 작동해 왔다는 것은 상가 임대 시장이 주인들의 과욕을 적절히 조절해 왔음을 말해준다. 가게의 가치는 집주인이 챙기는 보증금과 임대료 그리고 세입자가 챙기는 권리금의 합인데 상가 임대 시장이 이 셋 간의 적절한 균형을 만들어 온 것이다.

세상에 완벽한 것은 없는 법.권리금 제도도 재개발 과정에서는 골칫거리가 된다. 건물이 철거되는 만큼 권리금을 받아낼 다음 세입자도 존재할 수 없기 때문이다. 철거 직전의 세입자는 폭탄을 떠안게 된 술래와 같은 처지가 된다. 그러나 해결방법은 없다. 이것을 해결하려면 권리금 제도는 붕괴된다. 시민단체들의 주장처럼 권리금을 보호해 줘 보자.정작 권리금을 받아 챙긴 사람은 이전 세입자인데 그것을 보상할 사람은 가게 주인이 되는 셈이다. 누구라도 그런 억울한 일은 피하려고 할 것이다. 일부 주인들은 임대차 계약을 할 때 권리금을 인정할 수 없다는 조건을 붙일 것이다. 또 다른 주인들은 권리금이 형성될 수 없을 정도로 보증금과 임대료를 높일 것이다. 가게 주인의 이런 방어적 행동들은 권리금 제도의 존립 기반을 허문다. 권리금은 세입자를 위한 제도이다. 집주인에게 권리금의 보상을 강요하면 권리금제도는 붕괴되고，가장 좋은 세입자 보호 장치도 사라지게 된다.