전국 미분양 주택이 16만채가 넘어섬에 따라 정부가 이를 해소하기 위해 본격적으로 움직이기 시작했다. 방치할 경우 건설업계는 물론 경제 전반에 악영향을 미칠 우려가 크다는 판단에서다.

정부가 지난 12일 발표한 '미분양주택 해소 및 경제활성화를 위한 세제지원 방안'은 양도소득세 면제 및 감면을 주요 내용으로 하는 초강수로 풀이된다. 또 정부가 내놓을 수 있는 마지막 카드이기도 하다. 정부는 그동안 전매제한을 완화하고 투기과열지구와 투기지역을 대폭 해제하는 등 미분양 주택 해소 분위기를 조성해 왔다.

물론 이번 '2 · 12 대책'에도 불구하고 미분양 해소가 미미할 경우 추가 대책이 나올 수도 있다. 하지만 정부 관계자는 현재 새로운 정책을 검토하고 있지 않다고 못박았다. 2 · 12 대책의 효과를 살펴본 뒤 따져보겠다는 뜻이다.

이번 대책의 핵심은 서울을 제외한 전국에서 내년 2월11일까지 분양하는 아파트와 미분양 주택에 대해 5년간 양도세 감면 혜택을 주는 것이다. 5년이란 준공 후(준공 후 미분양 주택은 취득 후) 5년을 의미한다. 따라서 올해 분양하는 주택을 계약할 경우 준공 시점을 감안하면 계약일로부터 향후 8년까지 양도세가 면제된다.

2 · 12 대책은 지역별로 양도세 감면율을 차등화한 게 특징이다. 인천 고양 성남 과천 등 과밀억제권역(서울은 제외)은 양도차익에 대한 감면율이 60%다. 용인 등 나머지 수도권과 지방은 100%다.

양도세 감면 또는 면제 대상은 내년 2월11일까지 취득하는 신축주택과 미분양 주택이다. 이 기간에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신규 분양 주택과 미분양 주택이 모두 혜택을 받는다.

감면 대상은 전용면적 149㎡(45평) 이내다. 매입하는 주택 수에는 제한이 없다. 수도권 과밀억제권역 이외 지역과 지방 주택은 주택 크기나 가구 수에 관계없이 매입 후 5년 안에 팔면 양도세를 한푼도 물리지 않는다.

감면 또는 면제 기간이 끝나는 취득 6년째부터는 발생한 양도차익에 대해서 일반세율(6~33%)과 장기보유 특별공제(연 3% · 최대 30%)를 적용해 양도세가 매겨진다.

미분양 해소 방안을 뒷받침하기 위해 전매제한도 푼다. 다음 달부터 민간 택지의 분양가 상한제를 폐지하기로 했다. 이렇게 되면 서울 강남 3구(강남 · 서초 · 송파구) 이외 지역은 민간 주택의 전매제한이 없어진다.

이미 분양받은 민간 주택의 전매제한은 폐지되지 않지만 정부가 전매제한 기간을 최장 5년에서 최장 3년으로 줄일 방침이어서 입주 뒤에 바로 팔 수 있게 된다.

전매제한은 분양받은 주택을 일정기간 팔지 못하도록 하는 조항이다. 투기과열지구에서 분양한 주택이거나,분양가 상한제 주택,주택공영개발지구 주택 등에 적용된다. 이들 조항 중 하나에도 해당하지 않으면 전매제한에 걸리지 않는다. 강남 3구도 투기과열지구에서 풀리면 민간 주택은 전매제한을 받지 않는다.

현재 지방의 민간 주택은 전매제한을 받지 않고 있다. 수도권 과밀억제권역의 경우 85㎡ 이하는 5년,85㎡ 초과는 3년으로 돼 있다.

그러나 분양가 상한제로 공급하는 공공주택에는 그대로 적용된다. 현재 공공주택은 지방은 1년,수도권은 85㎡ 이하 7년(과밀억제권역)~5년(이외 지역),85㎡ 초과는 5년(과밀억제권역)~3년(이외 지역)으로 돼 있다. 정부는 수도권 공공주택의 전매제한 기간도 5~3년,3~1년으로 줄이기로 했다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com