문) 미분양·신축 주택을 5년 경과 후에 팔면 양도세 감면은 어떻게 되나.

답) 취득 후 5년 내에 팔면 양도차익의 60%(수도권 과밀억제권역)를 빼 주거나 아예 비과세(그 외 지역)해 준다. 5년이 지난 후 팔면 취득 후 5년 동안 발생한 차익이 60% 또는 100% 공제될 수 있게 만든 산식에 따라 양도차익을 계산,그만큼에 대해 양도세를 부과한다. 예를 들어 취득 가액이 5억원(공시지가 4억원)이고 5년 경과 시점의 시가가 8억원(공시가격 6억4000만원),5년 경과 후 최종적으로 판 가격이 10억원(공시가격 8억원)인 지방 주택의 경우 양도차익은 2억원(실제 차익 5억원-산식에 따라 계산한 감면 금액 3억원)으로 계산된다.

문) 올해 분양받으면 실제 소유권 이전은 2~3년 후 가능할 텐데 이 경우 감면 기간 5년은 언제부터 시작되나.

답) 실제 주택을 소유한 시점부터다. 잔금 청산일 또는 등기 이전일 가운데 빠른 날을 기준으로 5년간 감면 혜택을 받을 수 있다.

문) 제3자로부터 분양권을 사는 경우에도 감면되나.

답) 안 된다. 건설업체와 최초로 매매 계약을 체결한 경우에만 감면된다.

문) 분양권 전매를 하는 경우에도 양도세 감면 혜택을 받을 수 있나.

답) 분양권 상태에서 양도하는 경우에는 감면되지 않는다.

문) 계약 시점에는 수도권 과밀억제권역 밖이었으나 양도 당시에는 권역에 포함된 경우는 어떻게 되나.

답) 매매 계약을 체결한 시점이 기준이기 때문에 100% 감면받을 수 있다.

김인식 기자 sskiss@hankyung.com