최달호씨(50)는 서울 송파에 재건축 아파트 한 채를 가지고 있다. 최고가였던 2006년 말에 비해 시세가 많이 빠졌지만 최근 들어 당시 시세의 90%까지 회복했다. 목돈을 굴릴 만한 투자 대상이 별로 없어 고민하던 최씨는 '재테크 수단 중에서는 그래도 부동산'이라는 생각을 다시 갖게 됐다. 경기도 소재의 미분양 주택을 사볼까 하고 알아보고 있다. 얼마 전 뉴스에서 미분양 주택을 사면 여러 가지 세금 혜택을 받는다는 얘기까지 들어 더욱 구미가 당겼다.

올 2월12일부터 2010년 2월11일까지 미분양 주택(서울 제외)을 건설업체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득했다가 처분하면 다음과 같은 세금 혜택을 볼 수 있다. 다만 고양시 수원시 성남시 과천시 등의 과밀억제권역 내에서는 149㎡(45평) 이하의 미분양 주택을 취득해야 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다.

첫째，미분양 주택 취득일로부터 5년 이내에 처분하면 발생한 양도소득금액에 대해서는 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다. 서울 이외의 수도권 과밀억제권역 내에 있는 미분양 주택을 사면 양도세의 60%를 감면받고,비과밀억제권역 내에 있는 주택을 사면 양도세 전액을 감면받는다. 여기서 말하는 취득일이란 잔금청산일 또는 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날이다. 양도세에 붙는 농특세도 함께 감면받는다.

둘째,취득일로부터 5년이 지난 뒤 미분양 주택을 처분하면 전체 양도소득금액에서 5년간 발생한 양도소득금액의 100%(과밀억제권역 안의 지역은 60%)를 빼고 남은 양도소득금액에 대해서만 세금을 내면 된다. 양도세를 계산할 때에는 올해는 6~35%，2010년에는 6~33%의 일반 양도세율을 적용한다. 미분양 주택을 취득 후 2년 이내에 처분하거나，2주택 이상에 해당돼도 일반 양도세율을 적용할 수 있다.

셋째，3년 이상 보유한 경우 양도세 60% 감면 혜택을 적용하고 난 뒤 남는 양도차익에 대해 10~30%(보유연수×3%)를 빼주는 장기보유특별공제도 추가로 적용할 수 있다. 미분양 주택 한 채만 보유한 1주택자인 경우 3년 이상 보유하면 양도차익의 24~80%(보유연수×8%)를 공제받는다.

넷째，미분양주택 외에 일반 주택이 한 채 더 있더라도 일반주택을 먼저 처분하면 1주택 처분으로 본다. 처분하는 일반주택을 3년 이상 보유(서울，과천，5대 신도시는 2년 이상 거주도 필수)하고 실제처분가액이 9억원 이하면 양도세 비과세 혜택을 그대로 받을 수 있다.