부동산 전문가들은 경기침체기나 가격조정기에 '집 갈아타기'를 할 때는 '선(先)매도,후(後)매수' 원칙을 세우라고 조언한다. 가격하락이 계속될 수 있기 때문에 본인 집을 먼저 내놓은 다음 구입할 집을 잡아야 예상되는 손실폭을 줄일 수 있다는 것이다.

다음으로 지금 살고 있는 집이 양도세를 비과세 받을 수 있는 시기와 갈아타는 신규 분양 아파트의 입주 시기를 적절히 조절하면 투자수익을 극대화할 수 있다. 새 아파트를 분양받아 집을 넓혀갈 때 '일시적 1가구 2주택자 보호대책'을 활용하라는 얘기다. 서울과 수도권 5대 신도시의 경우 새 아파트로 옮긴 지 2년 안에 기존에 갖고 있던 아파트가 '3년 보유,2년 거주' 요건을 채우면 양도세를 비과세받을 수 있다.

갈아타고는 싶지만 자금이 빠듯할 때는 지역 내 랜드마크가 될 수 있는 분양 단지의 미분양 물량을 노리는 것도 괜찮다. 인기 높은 단지라도 저층 물량은 미분양으로 남아있는 경우가 많다. 1，2차 계약금을 낼 수 있을 정도의 자금 정도만 있으면 가능한 방법이다.

철저한 자금계획도 필수다. 이를 위해 대출 관련 상담을 미리미리 받아둬야 한다. 최근 국민은행은 주택담보대출을 중심으로 한 가계대출을 억제키로해 국민은행과 상담한 실수요자들이 내집 마련에 애먹고 있다. 2~3개 은행에서 대출상담을 받도록 하자.

변동금리만 고집하지 말고 고정금리도 고려할 필요가 있다. 경기가 회복되면서 금리가 인상될 가능성이 있으니 장기 대출이라면 고정금리 선택을 고민해봐야 한다. 고정금리는 일반적으로 변동금리보다 1.5~2%포인트 정도 높다. 이광일 신한은행 부동산팀장은 "변동금리가 4%후반~5%후반이니까 고정 금리를 6% 선에 맞출 수 있다면 고정금리도 괜찮을 것"이라고 말했다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com