정부가 서민용 주택 보급을 늘리기 위해 야심차게 추진하는 보금자리주택 시범단지 4곳이 최근 선정됐다. 강남구 세곡,서초구 우면,하남시 미사지구 등 사실상 서울 강남권에서 3개 단지가 나와 시장에선 상당히 '신선한 충격'으로 받아들인다. 입지 경쟁력이 기대 이상으로 뛰어나다는 점에서다. 당첨만 되면 서민들에게도 훌륭한 주거입지와 미래 가치를 동시에 선사해줄 '보금자리 로또'가 될 전망이다.

◆청약저축은 '올인'해야

청약저축 가입자들은 보금자리주택(전용 85㎡ 이하 중소형 아파트) 사전예약을 받는 오는 9월까지 무조건 기다려야 한다는 지적이 많다. 그 이전에 세곡동이나 우면동 수준의 공공물량이 나오면 모르겠지만 그럴 만한 분양계획이 잡혀 있는 게 거의 없다. 서울시 SH공사의 장기전세주택(시프트) 정도가 경쟁할 만한 물량인데 '내집마련'을 위해선 보금자리주택을 기다릴 수밖에 없다.

'만능통장'으로 불리며 이달부터 선보인 주택청약종합저축 가입자도 물론 보금자리주택에 청약할 수 있다. 그러나 '보금자리 로또'에 당첨되려면 1순위는 돼야 하기 때문에 이번에 나온 종합저축통장 가입자는 2011년까지 기다릴 수밖에 없다.

1만2000~1만5000가구에 달할 것으로 보이는 첫 보금자리주택은 오는 9월 말 사전예약 방식으로 분양한 뒤,내년 하반기 본청약을 받고 입주시기는 2012년 하반기가 될 전망이다.

따라서 보금자리주택 사전예약에서 당첨돼 계약금을 낼 때까지는 약 1년반 정도 시간이 남아 있다는 점이 상당한 메리트다. 계약금 등 자금 마련을 미리 미리 할 수 있다. 사전예약(보금자리 분양주택의 80%)에서 빠진 나머지 분양주택 3000가구 안팎과 공공임대(1만5000가구)도 내년 9월 말께 바로 본청약을 받을 예정이다. 민간 중대형 아파트 역시 내년이 돼야 분양을 시작할 예정이다.



◆강남 세곡 등 분양가 관심

역시 관심의 초점은 분양가로 모인다. 정부는 주변 시세의 85% 수준으로 공급한다는 방침이다. 이를 두고 시장 관계자들은 조금은 엇갈린 반응을 보인다. 이미영 스피드뱅크 분양팀장은 "주변 시세의 85% 수준이라면 우면동에선 3.3㎡당 1900만원에서 2000만원을 넘는 분양가가 책정될 수 있다"며 "전용 59㎡형 소형 아파트도 5억원 가까운 분양가에 나오면 수요자들의 부담은 적지 않을 것"이라고 말했다.

김규정 부동산114 부장은 그러나 분양가를 기계적으로 주변 시세의 85%로 맞추기는 어려울 것으로 본다. 그는 "서민용 소형 주택이고 시범지구라는 점,4곳을 한꺼번에 선보인다는 점에서 세곡동이나 우면동만 엄청 비싸게 공급하긴 어려울 것"이라며 "보금자리주택의 도입 취지상 분양가는 정부가 융통성 있게 맞추지 않겠느냐"고 반문했다.

시범지구 중에서 하남 미사지구는 서울 강동구 일대 개발지역과 함께 대규모 주거벨트를 형성할 것이란 점에서 더욱 주목된다. 교통이나 주거환경 인프라가 잘 조성될 수밖에 없다. 그러나 뒤집어 보면 수요자들이 강동구 강일지구,하남 풍산지구 등과 비교,선택할 가능성이 높다는 점도 주목해야 한다.



◆청약전략 이렇게…

보금자리주택에 당첨되려면 청약자격 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 사전예약제에선 지역우선을 가장 먼저 고려하고 이어 수요자들의 지망，청약저축 입주자선정 기준(무주택기간 · 납입횟수 · 저축총액) 순으로 당첨자를 가린다.

지역우선의 경우 올해 공급물량 중 서울 세곡과 우면지구는 서울지역 거주자에게 100% 공급된다. 고양 원흥과 하남 미사는 해당 지역 거주자에게 30% 범위 내에서 우선공급하고 나머지를 수도권 거주자(해당 지역 포함)에게 풀어놓는다. 지역우선 신청자격은 그동안 고양시와 하남시는 '1년 이상 거주' 조건을 적용했으나 보금자리주택의 경우는 아직 확정되지 않았다. 다음으로 '1~3지망'에 대한 전략도 신중히 짜야 한다. 사전예약 아파트는 시범지구 4곳에서 골고루 선보일 예정이다. 실시계획 승인을 완료한 여러 개 단지 중에서 1~3지망 예약신청을 동시에 받는다. 따라서 수요자들은 입지여건이나 분양가，평면구조 등을 비교한 뒤 자신이 원하는 아파트를 골라 청약할 수 있다. 청약저축 납입총액 등이 당첨권에서 모자란다면 선호도가 조금은 떨어지는 지구,또는 같은 지구 안에서도 경쟁이 덜할 만한 블록을 지망하는 것도 한 방법이다. '1지망 틈새 블록을 노려라'라는 얘기다.

다음 청약저축 입주자 선정 기준에 의해서도 당첨자를 선정하지 못하고 동일 순차 내에서 경쟁해야 하는 상황이 생긴다면 생애 최초 구입자나 부양가족이 많은 사람을 우선시한다는 점도 참고하자.또 사전예약에서 당첨되지 못한 수요자는 향후 본청약 때 나오는 잔여물량(전체 공공분양의 20%)에 다시 도전할 수 있다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com