경기 침체에도 불구하고 올 봄 들어 분양시장이 뜨겁다. 최근 청약을 진행한 인천 송도국제도시와 청라지구에서는 100 대 1을 훌쩍 뛰어넘는 경쟁률을 나타냈다. 서울 신당동 래미안2차 아파트도 최고 19 대 1을 기록하며 1순위에서 마감했다.

반면 미분양 아파트는 16만5641가구로 사상 최고를 기록했다. 분양시장에 '열기'와 '한기'가 공존하는 바람에 예비 청약자들은 갈피를 잡지 못하고 헷갈리는 모습이다.

분양시장은 어떻게 될까. 아껴온 1순위 청약통장을 지금 쓸까,아니면 좀 더 기다려야 하나. 전문가들은 누구나 손꼽는 유망 지역이라면 일단 청약을 시도해보라고 조언한다. 서울 은평뉴타운을 비롯해 인천 송도 · 청라 등과 경기 광교신도시 등은 주저할 필요가 없다는 얘기다. 올해 분양시장을 이끌어갈 대표적 아파트 단지 현황과 청약 전략을 짚어봤다.

최근 분양시장이 급속도로 달궈진 까닭은 분양가 상한제를 적용받아 값이 상대적으로 싼 물량이 대거 쏟아진 데다 입주 후 5년간 양도차익에 대한 세금 감면 혜택으로 향후 수익성이 높아질 가능성이 커졌고,저금리로 시중에 자금이 풍부하게 풀렸기 때문이다. 투자 수요가 생겨날 모든 요건이 갖춰졌다는 뜻이다. 최근 분양시장 특징은 '되는 곳만 된다'는 데 있다. 실수요자들은 가격 상승에 대한 기대감이 높지 않아도 살기에 좋다고 느끼면 청약에 나서는 경우가 많다. 하지만 투자자들은 다르다. 분양시장이 '머니게임' 위주로 흘러가면 당연히 청약 전략을 바꿔야 한다.

◆수도권은 택지지구는 유망 지역 위주로

수도권에서 나오는 물량은 대부분 택지지구 아파트로 상한제를 적용받기 때문에 분양가 부담이 덜하다. 청라지구에서는 3.3㎡(1평)당 1000만원 초반에서 공급하고 있으며 송도국제도시도 1300만원 안팎에서 분양가가 정해진다. 청라지구에서는 SK뷰 동문굿모닝힐 한양 동양메이저 반도건설이 이말 달 동시분양하는 아파트의 분양가로 3.3㎡당 1000만원 초반을 예고하고 있다. 송도국제도시에서도 3분기에 2272가구가 쏟아지는데 분양가는 지금까지 공급한 수준과 크게 다르지 않을 전망이다.

주택업계에서는 쾌적한 계획도시에 새로 들어서는 아파트라는 점과 인천 도심의 기존 주택가격을 비교했을 때 메리트가 있다고 분석한다. 이런 곳들은 투자자금이 눈독을 들이게 마련이다.

다만 수도권 서부지역이라고 해서 모두 투자가치가 있는 것은 아니다. 영종 하늘도시와 김포 한강신도시의 인기는 다소 낮을 수밖에 없다. 관심 대상에는 오르겠지만 물량이 워낙 많고 청라와 송도가 모두 주인을 찾은 뒤에 눈길을 끌 수 있는 곳이어서다. 영종 하늘도시에서 분양을 준비 중인 A건설업체 관계자조차 "현재 열기가 하반기에 나올 영종 하늘도시까지 이어질지 의문"이라고 걱정했을 정도다.

영종과 한강신도시는 단기 차익을 목적으로 움직이는 요즘 청약시장 분위기에 걸맞은 입지와는 거리가 있다는 평가다. 이에 따라 수요자들은 입지와 분양가를 더 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.

경기 광교신도시는 수요가 탄탄하고 경부축 주택시장이 수렁에서 탈출한 상황이기 때문에 대부분의 전문가들이 청약을 추천했다.

수도권에서 분양을 받으면 분양권을 팔 때 양도세를 내야 하는 것(1년 미만 50%,1년 이상 40%)과 분양권을 매입한 사람은 양도세 혜택을 받지 못해 수요가 예전보다 많지 않으리라는 점은 감안해야 한다.

◆서울 재개발 · 재건축은 고분양가 주의

서울에서는 상한제 도입 이후 주택개발 업체들이 사실상 주택 분양을 포기해 재개발 · 재건축 아파트가 올해 분양시장을 좌우한다. 강동구 고덕주공 1단지를 재건축한 '고덕 아이파크'와 동작구 흑석동 흑석5구역을 재개발한 '동부 센트레빌' 등이 관심 단지 가운데 하나다. GS건설은 마포구 아현4구역에서 '공덕자이'를 조만간 선보일 예정이다.

이들 서울 도심권 재개발 · 재건축 아파트는 생활편의시설이 이미 갖춰진 데다 한강 조망권을 확보하기도 하고 지하철 개통 등 교통망 개선 호재를 끼고 있는 단지도 많아 높은 관심이 쏠릴 전망이다. 마땅한 분양 물량이 없다는 점도 인기 요인이 될 것으로 보인다.

문제는 분양가다. 상한제가 적용되지 않기 때문에 조합에서 최근 분위기에 편승해 아파트 값을 높게 책정할 가능성이 다분하다. 마포구에서 재개발 아파트 시공을 맡은 B건설업체 관계자는 예상 분양가에 대해 말해 줄 수 없다고 손사래를 쳤다. 그는 "조합이 분양가 책정을 앞두고 요즘 분양시장을 주도면밀하게 파악하고 있다"며 "분양가가 예전에 흘러나왔던 내용보다 올라갈 가능성을 배제하기 힘든 상황"이라고 귀띔했다. 용산구 '효창 파크푸르지오'와 성동구 '래미안 신당2차'의 분양 성공 사례가 예비 청약자에게 분양가 부담을 크게 할 수 있다.

함영진 부동산써브 실장은 "조합원 매물이 중개업소에 나와 있기 때문에 이보다 크게 싸지 않으면 굳이 일반분양을 고집하지 말고 조합원 로열층 아파트를 노려보는 것도 방법"이라고 조언했다.

재개발 · 재건축 아파트는 대부분 후분양이어서 집값 마련 기간이 짧다는 것도 감안해야 한다. 기존 주택시장이 살아났다고는 하지만 일부 지역에 국한된 경우가 많기 때문에 자기 집을 팔아야 하거나,자금이 부족한 사람들은 신중해야 한다.

다음 달 분양시장에 나오는 은평뉴타운은 분양가 상한제를 적용받기 때문에 별다른 고민없이 청약통장을 쓸 수 있는 단지로 꼽혔다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com