[수익형 부동산이 뜬다] 오피스텔 투자‥강남ㆍ마포 보증금 떠안고 1억정도면 50㎡형 사들여

오피스텔은 수익형 부동산 중에서도 적은 금액으로 투자할 수 있는 상품이다. 서울 강남권과 마포 등 임대수요가 많은 지역에서도 보증금을 끼고 1억~1억3000만원 정도면 50㎡형을 살 수 있다.

임대수익에 비해 시세차익이 크지 않은 상품으로 꼽혔지만 올해 들어서는 매매가격도 오름세다. 땅값과 건축비 상승으로 원가가 높아지면서 고분양가에 따른 미분양을 우려한 건설사들이 공급을 크게 줄였기 때문이다.

2007년 이후 2년 넘게 서울시내에는 오피스텔 신규 분양이 중단된 상태다. 이 때문에 마포지역의 경우 입주 3년차의 새 오피스텔의 가격이 올 들어 1000만~2000만원 정도 오르는 등 전체적으로 매매가가 상승하는 추세다.

수익형 부동산에 대한 붐이 일면서 오피스텔 투자도 과거와는 다른 양상을 보이고 있다. 직장인이나 은퇴자들을 중심으로 1~2개씩 거래되던 시장이 '큰손'을 중심으로 재편되고 있는 것.김동근 원룸닷컴 팀장은 "여러 개를 한꺼번에 구입하는 사람들이 늘었고 한번에 10개씩 사모으는 투자자도 있다"며 "보증금을 끼고 매입하면 10억원 안팎으로도 10개 이상의 오피스텔을 살 수 있다"고 분위기를 전했다.

오피스텔 역시 부동산상품 중 하나인 만큼 입지가 투자에서 가장 중요하다. 임대수요가 많은 역세권이나 업무시설 집적지,대단위 산업단지 인근의 오피스텔이 임대수익 면에서 유리하다. 경기침체 때문에 66㎡형 이상의 '중형 오피스텔'은 월세 및 관리비 부담으로 임차인을 찾기 어렵다는 점도 염두에 둬야 한다.

서울 시내에서는 강남과 구로디지털단지 출퇴근 직장인이 몰려 있는 지하철 2호선 전철역 인근의 오피스텔이 인기를 끌고 있다. 마포 등 도심지역과 각 대학 캠퍼스 인근도 임대수요가 높은 지역으로 꼽힌다. 수도권에서는 일산 장항동,백석동 일대와 분당 정자동 등 상업지구 내 편의시설이 풍부한 지역의 오피스텔이 잘 나간다.

시세차익보다는 임대수익을 목표로 하는 상품인 만큼 적절한 수준의 매입가도 중요하다. 월 임대료에 비해 지나치게 비싼 가격에 오피스텔을 구입하면 기회비용까지 고려했을 때 손해를 볼 수 있다. 1년간 받는 월 임대료를 실투자금액(보증금 제외)으로 나눈 연 수익률이 예금 이자수익률(연 3~4%)보다 2%포인트가량 높은 5~6% 이상이라면 괜찮은 수준이라는 게 전문가들의 분석이다.

오피스텔은 주택이 아닌 업무용으로 분류되기 때문에 1주택자가 오피스텔 1채를 추가로 보유하더라도 아파트 청약시 1순위 자격은 유지된다. 하지만 오피스텔을 주거용으로 임대해 구청 등에 신고할 경우 2주택으로 간주된다.

따라서 사무용으로 임대하는 게 세제혜택을 받는 데 유리하며 주거용으로 임대한 오피스텔을 갖고 있을 경우 오피스텔을 먼저 팔고 집을 팔아야 양도소득세 중과를 피할 수 있다.

노경목 기자 autonomy@hankyung.com