강남구 대치동에 사는 K씨(56세)는 20년 전에 5억원을 주고 주택(현시세 15억원)을 취득했다.

3년 전 은퇴한 그는 퇴직금과 종자돈을 합해 구입한 임대주택 5채를 가지고 주택임대사업을 하고 있다. 이사를 계획하고 있는 그는 본인이 1세대 1주택자라고 생각을 해오다가 임대주택은 종합부동산세에서는 합산배제되지만 양도소득세에서는 주택 수에 포함된다는 사실을 알게 됐다.

그렇다고 노후대비용 임대주택을 처분할 수는 없는 일.K씨가 양도소득세를 줄일 수 있는 방법은 없을까.

결론부터 말하자면 방법이 있다. 바로 '개인임대사업자의 법인전환'이다. 법인을 설립해 임대주택을 법인에 현물출자하면 된다. 그러면 임대주택 소유자가 개인에서 법인으로 전환돼 보유 주택 수가 6채에서 1채로 줄어들어 세금혜택이 많은 1세대 1주택 상태가 될 수 있다.

물론 2010년까지 한시적으로 1세대 3주택 이상 보유자가 주택을 처분할 경우에도 중과세율을 폐지하고 일반세율(6~35%)을 적용하지만 강남 3구에 소재하는 주택에 대해서는 일반세율에 10%를 가산한 세율(16~45%)을 적용하므로 강남에 있는 집을 팔려는 K씨의 경우 '법인전환의 절세효과'가 더 크다.

세법에서는 법인에 부동산을 현물출자하는 경우 '양도'로 보아 양도소득세를 납부해야 되지만 사업의 주체와 업종의 동일성을 유지한 채 법인으로 전환하면 양도소득세를 이월과세해 주는 제도가 있다.

K씨는 이 규정을 적극 활용해 1세대 1주택 요건을 충족한 이후 처분하면 많은 세금을 줄일 수 있다. 다만 절세액보다 법인설립 비용 등이 더 크다면 비용이 덜 드는 쪽으로 의사결정을 내려야 하며 세무 전문가의 컨설팅을 받은 후 실행에 옮겨야 한다.

거주주택을 두 가지 상황으로 나누어 처분했을 때의 양도소득세를 비교해보자.개인형태의 주택임대사업을 법인형태로 전환한 후에 거주주택을 처분하면 양도세가 1389만4650원[<{(15억원-5억원)×0.4(1-0.8)-250만}×25%-534만>×0.9×1.1]이며，법인 전환하지 않고 1세대 다주택자 상태에서 거주주택을 처분하면 양도세가 4억3038만7650원[{(15억원-5억원-250만)×45%-1414만}×0.9×1.1]이다.

절세효과가 무려 4억원이 넘는다. 이같이 차이가 많이 나는 것은 법인전환을 통해 1세대 1주택 상태가 되면 양도차익 중 9억원 초과분에 대해서만 과세하고，10년 이상 보유한 공제효과(장기보유특별공제-차익의 80% 공제)도 누릴 수 있기 때문이다.