전용면적 대비 분양가 산정해보는 지혜 필요
중, 대형 상업시설은 공용면적의 활용성도 감안해 투자

최근 용인지역에서 전용면적을 기재하지 않은 분양계약서를 이용해 100억원대의 분양사기 행각을 벌인 일당이 구속되면서 상가의 전용면적에 대한 중요성이 부각되고 있다.

상가의 전용면적은 실제 활용 가능한 점포 면적을 말하는 것으로 상가 분양시 공개되는 3.3㎡당 분양가는 전용면적이 아닌 공급면적 기준이다.

전용면적이 중요한 이유는 점포의 이용가치가 분양면적보다 실제 이용가능한 전용면적에 크게 좌우될 뿐만 아니라 임대시에도 전용면적에 따라 임대수준의 차이가 존재하기 때문이다.

상가의 경우 아파트와 달리 복도, 층계, 휴게시설, 화장실 등 공용면적이 차지하는 비중이 높아 분양면적 대비 전용면적을 나타내는 전용율은 평균적으로 50~60% 수준을 보이고 있는 것이 현실이다.

하지만 일부 상가에서는 전용율이 20%대로 현저히 낮은 수치로 공급되는 곳이 있는가 하면 100%의 전용율을 보이는 단지내 상가도 있어 편차가 심하다.

전문가들은 “전용면적 및 전용율을 고려하지 않고 분양면적만으로 상가 가치를 판단하면 전용율이 낮은 상가의 경우 가격에 비해 상가의 면적이 크게 보이는 착시 현상을 일으키게 된다”며 “상가 투자시에는 전용면적을 살펴보고 전용면적 대비 분양가를 꼭 따져봐야 한다”고 조언했다.

단위면적당 분양가가 같더라도 전용면적 대비 분양가를 산정해 보면 실제 이용 가능 면적에 해당하는 가격이 얼마인지 확인할 수 있기 때문에 다른 조건이 비슷하다면 전용면적 대비 분양가가 낮은 점포에 투자하는 게 좋다는 설명이다.

그러나 중대형 상업시설의 경우, 전용율이 너무 높으면 상업시설 전체를 활성화시킬 수 있는 다양한 시설들이 배제될 수 밖에 없고 전용율이 너무 낮으면 실제 임대면적이 너무 작아 기대 수익을 확보하기 어렵다.

따라서 중, 대형 상업시설의 경우에는 단순한 전용률의 높고 낮음을 떠나, 공용면적의 적절한 시설 배치 및 활용 여부와 인근 상업시설의 전용률 수준, 전용면적에 따른 수익확보의 가능성 등을 고려해 공용면적과 전용면적의 비율의 적정성 여부를 따져보아야 한다.

상가뉴스레이다 선종필 대표는 “전용면적 비율이 높다고 해서 반드시 좋은 것만은 아니지만, 기본적으로 전용면적 대비 분양가격을 산정해 투자에 참고해야 한다”며 “계약서에 전용면적이 명시되어 있는지 여부를 반드시 확인해야 한다”고 강조했다.

한경닷컴 이유선 기자 yury@hankyung.com