[8~9월 부동산 투자전략] 세곡·우면·미사·원흥…내가 살 '보금자리'는 어디

보금자리주택, 내달 4곳 1만5390세대 사전예약 공고
빼어난 입지·싼 분양가 '매력'…강남은 주변시세 절반

'2009년판 판교 로또'로 불리는 보금자리주택이 다음 달 사전예약 공고를 시작으로 본격 공급된다. 뛰어난 입지여건에 풍부한 녹지공간은 물론 저렴한 분양가라는 3박자를 고루 갖춰 '판교 로또' 열풍이 재연될 조짐이다. 강남 세곡이나 서초 우면지구의 경우 인근 아파트 시세의 절반 수준에 분양가가 책정될 것이란 장밋빛 전망까지 나와 더욱 그렇다. 사우나와 요가시설,골프연습장 등 대한주택공사가 짓는 아파트에선 볼 수 없었던 커뮤니티 시설도 들어설 예정이어서 청약 열기는 한층 더할 전망이다.

◆보금자리주택이란

보금자리주택은 보금자리주택지구에서 주택공사가 공급하는 전용 면적 85㎡ 이하의 집을 말한다. 정부는 용적률을 높이는 등의 방법으로 중소형 공공 아파트의 분양가를 주변 분양가상한제 아파트보다 15% 이상 싸게 공급한다는 방침이다. 단순 계산으로는 분양가 상한제 아파트가 주변 시세보다 15~20% 저렴하고 보금자리주택은 상한제 아파트보다 15% 더 싸게 공급될 경우 주변 시세와 비교하면 30~35%는 저렴할 것이란 결론이 나온다.

시범지구로 지정된 강남 세곡,서초 우면,하남 미사,고양 원흥 등 4곳에는 총 5만6000여세대가 지어진다. 이 중 중대형 민간 아파트를 뺀 보금자리주택만 3만9000여세대에 달한다. 다음 달 말에 전체 분양주택 1만9237세대의 80%인 1만5390세대가 사전예약제로 청약자를 모집하는 공고가 나올 예정이다. 나머지 20%는 내년 하반기 입주자를 모집한다. 청약저축 또는 주택청약종합저축에 가입한 무주택 세대주만이 청약할 수 있다.

◆소형이 30% 안팎

보금자리주택법에 따르면 보금자리주택지구에선 공공주택을 60% 이상 지어야 한다. 이 가운데 전용 60㎡ 이하 소형주택은 45% 이상 공급되도록 정부는 지침을 짰다. 그러면 전체 보금자리주택지구에서 나오는 공공 · 민간주택 가운데 30% 안팎이 소형 아파트가 될 것으로 보인다. 보금자리주택지구에선 또 임대아파트가 35% 이상 차지해야 한다. 중소형 공공분양과 민간 중대형 분양을 합친 분양물량은 따라서 65%를 넘지 못한다.

보금자리주택지구의 자랑인 공원 · 녹지율은 20% 이상이며 ㏊당 200인 미만의 중저밀도로 개발된다. 또 공동주택용지 전체 평균 층수를 18층 이하로 하되 고밀개발이 허용되는 지역에서는 평균 층수가 18층을 넘을 수 있도록 했다. 시범지구에 들어설 중대형 민간주택 1만5000여세대는 내년 하반기부터 청약예금 가입자들에게 공급된다. 임대는 없고 모두 분양주택으로 주택 크기는 평균 140㎡ 정도다.

◆강남도 3.3㎡당 1200만원에 분양

주택공사의 토지구입비,공사비,금융비용 등을 모두 고려하면 강남 세곡지구 분양가는 3.3㎡당 1200만~1300만원 선이 될 것이란 관측이 있다. 이는 인근 일원동 아파트 평균 매매가인 3.3㎡당 2600만원의 절반 수준이다. 일부 전문가들은 1600만원대란 예상도 내놓고 있어 아직 분양가에 대한 시각차는 존재한다.

고양 원흥지구와 하남 미사지구 분양가는 3.3㎡당 900만원대로 1000만원 내에서 정해질 것이란 예상이 지배적이다. 주변 고양 행신2지구,미사지구 옆 강일지구의 새 아파트와 비교하면 30% 정도 싼 가격이다. 중대형 민영주택도 그린벨트 해제지역에 들어서는 만큼 저렴한 가격에 분양될 전망이다.

◆4개 시범지구 가이드

강남 세곡지구는 서울 강남구 세곡 · 자곡 · 율현동 일대 94만㎡에 조성된다. 대모산 자락의 친환경 주거지역이 될 전망이다. 수서역까지 승용차로 5분 정도밖에 안 걸린다. 인근 탄천 건너편에는 송파 위례신도시가 조성될 예정이고 문정동 법조타운 복합쇼핑몰 가든파이브 등도 계획돼 있다. 아파트 6377세대,연립주택 511세대,단독주택 78세대 등 총 6966세대가 들어선다.

서초 우면지구는 서울 서초구 우면동,경기도 과천시 주암동 일대 36만3000㎡에 들어선다. 우면동의 기존 아파트,연립주택 단지와 가깝고 양재천을 따라가면 개포주공,타워팰리스 등이 나온다. 총 3340세대가 살게 된다. 우면산~공원~양재천으로 이어지는 녹지축을 따라 생태공원도 생긴다. 선암나들목을 이용해 과천~우면산 고속화도로를 이용할 수 있어 교통도 편리하다. 하남 미사지구와 고양 원흥지구는 서울 도심에서 20㎞ 이내의 그린벨트(개발제한구역)에 자리잡고 있다. 이들 지역에만 총 4만9000여세대가 조성돼 4개 시범지구 세대수의 80%가 넘는다. 특히 미사지구는 보금자리주택 3만여세대,전체 공동주택 4만여세대의 미니 신도시급이다. 4만6000여세대의 위례신도시와 다를 바 없다. 미사지구는 하남시 망월동 풍산동 선동 등지 546만6000㎡에 개발된다.

고양원흥지구는 경기도 고양시 원흥동 도내동 일대 128만 7000㎡에 보금자리주택 6000세대와 민간 중대형 3000세대로 조성된다. 콘텐츠 미디어파크가 들어서는 인근 고양 삼송지구의 배후 주거지역 역할을 할 것으로 보인다. 서울외곽순환고속도로(고양IC)와 자유로,지하철 3호선 삼송 · 원당역,경의선 등을 이용할 수 있어 편리하다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com