보금자리주택이 최근 부동산 시장의 화두로 떠오르고 있는 가운데 시범지구의 일반 청약 사전예약 접수가 드디어 카운트다운에 들어가면서 내집마련에 나서는 실수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

보금자리주택 시범지구는 이달 30일 입주자 모집공고를 시작으로 청약접수를 본격화한다.

보금자리주택 시범지구는 위치도 뛰어날 뿐만 아니라 분양가도 주변 시세의 50~80% 선에 분양키로 하면서 역대 최고의 경쟁률을 기록할 것으로 전망된다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 "보금자리주택 당첨 안정권은 판교신도시보다 높은 납입금액 2000만원 이상인 등 당첨만 되면 로또 그 이상의 가치가 보장돼있지만, 경쟁률이 치열한 만큼 당첨되기는 하늘의 별따기보다 어렵다"면서 "하지만 경쟁률이 치열하지만, 청약전략을 잘 짠다면 당첨 가능성을 더 높일 수 있다"고 조언한다.

◆보금자리주택 청약제도
청약전략을 세우기 앞서 보금자리주택은 어떻게 공급이 되고, 보금자리주택의 청약제도는 어떤 것들이 있는지 잘 이해하는 것이 우선적으로 중요하다.

보금자리주택 시범지구는 최근 서울 세곡·우면, 고양 원흥, 하남시 미사지구 등 4곳이다. 2012년까지 수도권에 공급될 보금자리주택은 임대주택을 포함해 60만 가구이며, 이 가운데 26만 가구가 분양주택으로 공급된다.

사전예약제는 대한주택공사 인터넷 홈페이지(www.jugong.co.kr)를 통해 이뤄진다. 사전예약 대상은 무주택자로 기존의 청약저축 가입자나 지난달 초 출시된 주택청약종합저축 가입자다. 하지만 주택청약종합저축의 경우 1순위가 되려면 24개월이 지나야 하기 때문에 사실상 청약저축 1순위자가 청약 대상이다. 이들은 4개 지구 내 여러 단지 가운데 선호하는 단지를 1∼3지망까지 선택할 수 있어 일반 청약보다 당첨 기회가 높다.

입주자 선정 기준은 지역우선, 지망(1∼3순위), 청약저축 입주자선정 기준(무주택 기간, 납입 횟수, 저축 총액) 순에 따른다. 먼저 지역 우선을 기준으로 지역별로 사전예약 물량을 배정하고 지망에 따라 순차적으로 청약저축 입주자 선정기준을 적용해 뽑기 때문에 청약저축 납입 횟수가 많을수록 당첨 확률은 높아진다.

◆보금자리주택 당첨 높이는 방법

Tip1. 특별공급을 적극적으로 노려라
보금자리주택 당첨 확률을 높이는 방법 중 하나가 특별공급을 노리는 것이다. 26만 가구의 분양 주택 중 17만 가구가 신혼부부나 생애최초 주택 구입자, 다자녀가구, 장애인가구 등에 특별 배정되는 등 배정 물량이 많기 때문에 해당 가입자들은 특별공급을 적극적으로 노려볼 필요가 있다.

특히 특별공급은 특별공급에서 떨어져도 일반 분양에도 청약이 가능해 청약기회가 두 배나 늘어나기 때문에 당첨 기회가 일반인들보다 한층 넓다. 하지만 특별공급은 중복 청약이 안되기 때문에 어느 공급이 본인에게 유리한지 잘 따져봐야 한다.

청약저축 가입기간이 2년이 안된 신혼부부라면 생애최초 주택 청약 특별공급보다는 신혼부부 물량을 노리는 것이 좋다. 생애최초 주택 청약은 청약저축 가입기간이 2년이 넘어야 하지만, 신혼부부는 청약저축 가입기간이 6개월 이상이면 1순위가 되기 때문이다. 총 26만 가구 중 신혼부부 물량은 15%로 4만 가구가 공급된다.

결혼 3년 이내 아이를 1명 이상 낳으면 1순위, 5년 이내에 아이를 낳으면 2순위, 아이가 없는 5년 이내의 신혼부부는 3순위로 특별분양에 참여할 수 있다.

그리고 생애 최초로 청약을 하는 수요자라면, 생애최초 주택 청약 특별공급을 노리는 것이 좋다. 물량도 신혼부부보다 5%가 많은 5만 가구가 공급될 예정이다. 근로자·자영업자로 5년 이상 소득세를 납부한 사람, 기혼자(이혼 등의 경우는 자녀가 있는 경우), 도시근로자 평균 소득의 80% 이하(2008년 기준 약 312만원), 주택구입 사실이 없는 자 중에서 추첨으로 선정된다.

만20세 미만의 자녀를 3명이상 둔 무주택자들도 3자녀 특별공급 배정물량이 늘어나면서 기회가 더 확대됐다. 청약통장이 필요 없지만 다른 특별공급에 당첨된 경력이 없어야 한다. 자녀수, 가구구성, 무주택기간, 당해 시·도 거주기간에 따라 점수를 매겨 당첨자를 가린다.

Tip2. 당첨 안정권을 원한다면, 물량 많은 곳을 노려라
보금자리주택은 납입횟수와 납입금액이 많을수록 당첨 가능성도 높아진다. 하지만 당첨 안정권이 불안하다면 경기도를 노리는 것이 좋다.

납입금액이 2000만원 이상이라고 한다면 당첨 안정권이기 때문에 투자가치가 높이 평가되는 서울 세곡과 우면지구를 노려보는 것이 좋다. 만약에 이번에 떨어지더라도 위례신도시가 내년 4월에 사전예약이 실시되기 때문에 기다렸다가 위례신도시에 청약하는 것이 좋다.

반면 납입횟수와 금액이 적어서 세곡과 우면지구에 당첨가능성이 희박하다면, 선호도는 다소 두 지구에 비해 떨어지더라도 공급물량이 많은 곳을 노리는 것이 좋다. 네 지구 중에서는 하남 미사지구가 3만 가구로 공급물량이 가장 많다. 이중 30%가 해당 지역에서 1년 이상 거주한 사람에게 우선 배정이 된다.

만약 우선 순위에서 떨어지더라도 나머지 70% 물량은 우선 순위에서 떨어진 지역 거주자와 수도권 거주 1지망 청약자들을 합쳐서 추첨제로 진행되기 때문에 또 기회가 주어진다.

Tip3. 청약저축 1순위 가입자 현황을 잘 살펴라
청약저축 납입횟수와 납입금액이 어느정도 되느냐도 중요하지만 1지망에 어느 지역을 선택하느냐가 당첨을 결정하는 중요한 기준이 된다. 보금자리주택은 지역우선 공급제로 진행되기 때문이다.

4개 시범지구의 분양 물량은 서울 강남세곡은 5000가구, 서초 우면지구는 3000가구, 하남 미사지구는 3만가구로 가장 많고, 고양 원흥지구는 6000가구가 공급될 예정이다. 강남과 서초지구엔 서울 거주자만 우선 청약할 수 있다. 고양 원흥과 하남 미사는 전체 물량의 30%만 해당 지역에 우선 공급하므로 다른 지역 거주자도 70%에 신청이 가능하다.

서울 보금자리주택의 경쟁률은 어마어마한 수준이 될 것으로 보인다. 올 7월 말 기준 서울 청약저축 1순위에 해당하는 가입자는 46만5911명이다. 경쟁자가 많을 뿐만 아니라 강남 세곡과 우면지구의 공급물량은 총 8000가구밖에 안돼 청약경쟁률은 불보듯 뻔 하다. 수도권 거주자들은 기회조차 없다.

수도권 거주자들이 보금자리주택에서 당첨 확률이 가장 높은 곳은 하남 미사지구다. 하남 미사지구는 공급물량이 3만 가구로 가장 많을 뿐만 아니라, 7월 말 기준 청약저축 1순위에 해당하는 가입자가 7272가구 밖에 안되기 때문에 청약경쟁률도 상대적으로 네 지구에 비해 낮을 것으로 예상된다.

고양 원흥지구의 공급 물량은 6000가구이고, 7월말 기준 청약저축 1순위 해당 가입자는 3만5000여명이다.

Tip4. 지역우선 공급 물량을 노려라
보금자리주택 당첨확률을 높이려면 지역 우선 공급 물량을 적극적으로 노려볼 필요가 있다. 강남 세곡과 서초 우면지구는 서울 지역 거주자에게 100% 공급되지만, 고양 원흥과 하남 미사지구는 지역우선 공급물량을 30%이고 나머지는 수도권 거주자들에게 돌아간다.

수도권 물량은 해당 지역 거주자뿐만 아니라 기타 다른 수도권 거주자들이 몰리기 때문에 경쟁률이 더 높게 나타난다. 실제로 판교신도시 분양에서도 그러했다.

지난 2006년 4월 판교신도시 민간 아파트 1순위 청약 합계 결과 수도권 1순위가 781.7대 1이라는 높은 경쟁률을 기록한 반면, 성남시 1순위는 259대 1의 경쟁률을 기록했다. 그 중에서도 가장 높은 경쟁률을 보인 곳은 풍성신미주 109㎡로 성남시 지역 우선 공급에서는 594.5대 1의 경쟁률을 보인 반면 수도권은 무려 이보다 4배에 가까운 2073.5대 1의 경쟁률을 보였다.

지역우선 공급제도는 해당 지역에 1년 이상 거주를 해야 하기 때문에 시범지구 이외에 보금자리주택 공급계획이 발표된다면 지역우선 공급 물량 등을 따져보고 빨리 해당 지역을 옮기는 것이 유리하다.

Tip5. 가점이 높다면, 민영 보금자리주택을 기다려라
가점이 높은 청약부금 및 청약예금 가입자라면 보금자리 주택 내 민간 공급 물량을 노려라.

보금자리주택이 청약저축 가입자들에게 혜택이 커지면서 청약예금 및 청약부금을 해지하고 청약저축이나 종합저축에 새로 가입하는 사람들이 많다. 하지만 청약저축에 새로 가입을 해봐야 보금자리주택은 이미 청약저축에 가입한지 오래된 터줏대감이 많기 때문에 당첨 가능성은 희박하다.

정부가 공공아파트 보금자리주택을 제외한 12만6000가구의 일부를 중소형 민영 아파트로 공급하는 방안을 추진 중이기 때문에 청약예금과 부금 가입자들에게도 기회가 있다. 따라서 굳이 청약저축으로 갈아탈 필요가 없다.

민간이 공급하는 아파트 규모는 강남 세곡지구는 1300가구, 서초 우면 700가구, 고양 원흥지구 2200가구, 하남 미사지구 1만500가구 등 총 1만4700가구가 될 것으로 예상된다.

Tip6. 부양가족수 많고 무주택기간 긴 청약저축 가입자, 청약예금으로 전환하라
현재 본인이 보유하고 있는 청약통장이 자신에게 적합한지도 잘 따져봐야 한다. 청약저축에 가입이 돼 있으나 가입기간이 2년 이하이어서 1순위에 해당이 안되면 본인의 환경을 따져보는 것도 좋다.

혹시 노부모를 봉양하고 있고, 무주택기간이 길어서 청약 가점이 다소 높게 나온다면 청약저축보다는 청약부금이나 예금으로 전환하는 것이 유리하다.

청약저축은 불입횟수와 불입금액으로 당첨자가 가려져 가입기간이 짧다면 당첨 가능성이 희박하지만, 청약부금 및 예금은 가점이 어느 정도 나온다면 희망을 걸어볼 수도 있다. 특히 부양가족수는 한명 당 5점씩 부여되기 때문에 부양가족이 많으면 당첨 확률은 높아진다.

Tip7. 지금이라도 주택청약종합저축에 가입하라
현재까지 청약통장에 가입하지 않았다면 하루라도 빨리 주택청약종합저축에 가입하는 것이 좋다. 이미 늦은 것이 아니라 기회는 충분하다. 보금자리주택은 2012년까지 수도권에 60만 가구를 공급할 계획이기 때문에 아직까지는 기회가 많다.

또 주택청약종합저축은 청약저축과 청약부금 및 예금 모두 이용할 수 있기 때문에 당첨 확률은 더 높다. 보금자리주택 뿐만 아니라 앞으로는 서민들을 위한 주택공급계획들이 많다.

또 광교신도시와 위례신도시 등 입지 여건이 뛰어난 곳에서도 분양 물량이 대기 중이기 때문에 청약통장 가입은 필수다.

한경닷컴 박세환 기자 greg@hankyung.com

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