보금자리주택이 무주택 서민들의 최대 화두로 등장하면서 당첨 전략에 관심이 집중되고 있다. 정부는 당장 이달 30일부터 입주자 모집공고를 내고 청약접수에 들어갈 방침이어서 내집마련 수요자들의 마음이 바빠지고 있다. 특히 이번에 첫 공급에 나설 시범지구는 입지 여건이 뛰어난 데다 분양가도 주변 시세의 50~80% 선에 나올 예정이어서 청약경쟁률이 판교 신도시를 넘어서 사상 최고에 이를 전망이다.

◆달라진 청약제도부터 익혀라

무주택 서민용 공공주택인 '보금자리주택'은 올해 첫 공급에서 약간 달라진 내용이 추가됐다. 생애 최초로 집을 마련하는 근로자를 위해 '생애 최초 주택청약 특별공급'이란 게 더해졌다. 기존 특별공급 대상 물량에 한 가지가 보태졌다. 젊은 청약저축 가입자들에게 유리한 제도다. 꼼꼼히 살펴보면 뜻밖에 기회를 얻을 수 있다. 사전예약 방식으로 공급되는 것도 달라진 내용이다. 대한주택공사 인터넷 홈페이지(www.jugong.co.kr)를 통해 이뤄진다. 신청 대상은 청약저축 가입자다.

당첨자 선정기준은 지역우선，지망(1~3순위),청약저축 입주자선정 기준(무주택 기간,납입 횟수,저축 총액) 순에 따라 결정된다. 청약저축 납입 횟수가 많을수록 당첨 확률은 높아진다.

◆시범지구 내 물량 · 분양가 파악은 기본


올해 첫 공급될 시범지구의 경우 서울 강남 세곡에서 6900채,서초 우면 3400채,경기 고양 원흥 8600채,하남 미사지구 3만6200채 등 모두 5만5000채가 나온다.

이 가운데 주택공사 등 공공부문이 내놓을 보금자리주택 분양물량은 2만채이고,이번에 1만5000채에 대해 사전예약을 받는다. 오는 30일 입주자 모집공고 때 추정 분양가가 나올 예정이다. 정부는 일단 지난달 27일 세곡과 우면은 3.3㎡당 1150만원,원흥 850만원,미사는 950만원 수준이 될 것이라고 밝혔다. 이는 주변 시세의 50~70% 수준이다.

◆특별공급분을 공략하라

당첨 확률을 높이려면 일단 특별공급에 집중해야 한다. 일반 분양될 보금자리주택 26만채 가운데 17만채가 신혼부부나 생애최초 주택 구입자,다자녀가구,장애인가구 등의 조건에 맞는 사람들에게 특별배정된다. 따라서 자신이 특별공급 대상에 해당되는지부터 따져보는 순서다.

특히 특별공급 대상 해당자들은 일반분양에도 청약이 가능하다. 청약 기회가 두 번 주어지는 셈이다. 다만 특별공급 조건 중복수 해당자는 한 가지만 선택해야 한다. 예컨대 청약저축 가입 기간이 2년이 안된 신혼부부라면 생애최초 주택 청약 특별공급보다는 신혼부부 물량을 노리는 게 좋다.

생애 최초 청약 대상이라면 '생애 최초 주택청약 특별공급'에 도전하는 게 유리하다. 물량도 신혼부부보다 5% 많은 5만채가 공급된다. 청약통장이 필요 없지만 다른 특별공급에 당첨된 경력이 없어야 한다. 자녀수，가구구성，무주택기간，당해 시 · 도 거주기간에 따라 점수를 매겨 당첨자를 가린다.

◆당첨 확률 높이려면 수도권이 유리

보금자리주택은 납입횟수와 납입금액이 많을수록 당첨 가능성도 높아진다. 당첨 확률을 높이려면 물량이 많은 경기도 시범지구를 노리는 게 좋다. 납입금액이 2000만원 이상이면 당첨 안정권이어서 서울 세곡 · 우면지구에 도전해 볼 만하다. 납입횟수와 금액이 적은 수요자들의 경우 공급물량이 많은 곳이 좋다. 하남 미사지구가 3만채로 가장 많다. 이 중 30%가 해당 지역에 1년 이상 거주한 사람에게 우선 배정된다. 지역 우선 물량에서 탈락하더라도 70% 물량이 수도권 거주 1지망 청약 대상에 배당되기 때문에 여기에 청약하면 된다.

◆지역우선 공급물량 주목

특별공급 대상이 아니라면 '지역 우선 공급물량'에 주목해야 한다. 강남 세곡과 서초 우면지구는 서울 지역 거주자에게 100% 공급된다. 고양 원흥과 하남 미사지구는 지역우선 공급물량이 30%이고 나머지는 수도권 거주자들에게 돌아간다. 수도권 물량은 해당 지역 거주자뿐만 아니라 기타 다른 수도권 거주자들이 몰리기 때문에 경쟁률이 더 높다. 실제로 판교신도시 분양에서도 그랬다. 지역우선 공급제도는 해당 지역에 1년 이상 거주를 해야 한다. 시범지구 이외에 보금자리주택 공급 계획이 발표된다면 지역우선 공급 물량 등을 따져보고 빨리 해당 지역으로 옮기는 것이 유리하다.

한편 가점이 높은 청약부금 및 청약예금 가입자라면 보금자리주택단지 내 민간공급물량을 주목해볼 만하다.

박영신 기자 yspark@hankyung.com