[보금자리 민간주택 청약전략] 서울지역 청약가점 65점 이상 당첨…12만 6000채 공급

세곡ㆍ우면 등 4곳 민간주택 내년말 부터 1만5000채 공급, 청약예금 가입자 노려볼만
하남 풍산ㆍ고양 원흥‥당첨땐 1억 이상 시세차익 가능, 가점 적어도 55점 이상 돼야

정부가 2012년까지 수도권에서 보금자리주택 60만채를 공급하겠다는 계획을 발표한 이후 보금자리주택에 대한 투자자 및 실수요자들의 관심이 점점 커지고 있다.

주택공사가 짓는 보금자리주택은 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택으로 공공분양과 공공임대로 나뉜다. 공공임대에는 영구임대，국민임대，10년임대，장기전세 등의 주택이 있다.

이 같은 보금자리주택은 기존 청약저축 가입자만 분양받을 수 있다. 청약예금 · 부금 가입자도 보금자리주택 지구에 지어지는 아파트에 청약할 기회는 있다. 보금자리주택 지구의 일부 땅은 민간 건설사 몫으로 건설사들이 여기에 청약예금 · 부금 가입자가 분양받을 수 있는 민간 주택도 짓는다.

민간 주택은 보금자리주택과는 달리 사전예약을 받지 않는다. 아파트 착공과 동시에 분양해 2013년까지 순차적으로 공급된다. 수도권 그린벨트 지역에 2012년까지 분양될 총 44만6000채 중 32만채가 보금자리주택이며 나머지 12만6000채 정도가 민간주택 물량이다. (참고로 보금자리주택 60만채 가운데 32만채를 뺀 28만채는 도심재개발이나 신도시 등 공공택지에서 나온다)

보금자리주택 시범지구 4곳에는 △서울 강남 세곡 5600채 △서초 우면 2700채 △고양 원흥 6400채 △하남 미사 2만5700채의 보금자리주택이 각각 공급된다. 다음 달부터 사전예약 방식으로 청약을 받는다.

민간 주택은 △강남 세곡 1300채 △서초 우면 700채 △고양 원흥 2200채 △하남 미사 1만500채 등이다.

민간 중대형 분양가는 주변 시세의 최소 80%에서 결정된다. 공공택지의 중대형은 채권입찰제가 적용돼 분양가가 주변 시세의 80%에 못 미칠 경우 당첨자가 80% 선까지는 국민주택채권을 사야 한다. 분양가가 주변 시세의 80%보다 비싸게 책정되면 채권입찰제는 적용되지 않는다.

부동산정보업체인 스피드뱅크는 보금자리주택 시범지구 주변 중대형아파트 가격을 기준으로 예상 분양가를 추산했다. 스피드뱅크의 계산에 따르면 강남 세곡은 3.3㎡당 2145만원，서초 우면은 2128만원，하남 풍산은 1285만원，고양 원흥은 1043만원 정도다.

전용면적 101㎡(구 38평) 기준으로 할 경우 총 분양가는 세곡 · 우면은 8억~8억2000만원，고양 원흥 3억9000만원，하남 풍산 4억8000만원 수준이 될 전망이다. 서울 강남권의 경우 대출이 40%，수도권의 경우 50% 정도 가능해 적어도 강남권은 약 5억원,기타지역은 2억~2억4000만원의 자금은 손에 쥐고 있어야 한다는 계산이 나온다. 이들 4개 지구는 모두 과밀억제권역에 속하는 중대형으로 전매가 3년간 제한된다. 중소형은 전매제한이 강화되지만 중대형은 전매제한 기간이 기존과 같다.

세곡 · 우면지구 중대형은 최근 분양에서 청약가점 만점자를 배출했던 은평뉴타운과 마찬가지로 청약 경쟁이 뜨거울 전망이다. 전매가 입주 때까지 제한되고 물량의 100%가 서울거주자에게 배정된다.

보금자리주택 지구의 입지여건은 은평뉴타운보다 우수하지만 물량이 적을 것으로 예상되고 분양가도 3.3㎡당 700만~900만원가량 비싸 당첨권은 65점 이상이 될 것으로 보인다.

하남 풍산，고양 원흥 등은 수도권 거주자들의 청약참여가 가능하다. 당첨되면 일단 1억원 이상의 시세 차익이 가능할 것으로 예상된다.

고양시의 경우 청약통장 가입자 수가 많다는 점이 변수로 작용할 전망이다. 이에 따라 청약가점이 적어도 55점 이상이어야 당첨을 기대해볼 수 있다.

이미영 스피드뱅크 분양팀장은 "청약가점이 65점 이상인 서울 거주자의 경우 상대적으로 당첨이 유리한 서울 지역에 청약하는 게 좋다"며 "특히 서울은 청약조건으로 지역우선 거주요건을 1년으로 두고 있기 때문에 고양시,하남시를 제외한 나머지 지역 거주자라면 서울로 거주지를 이전하는 것도 적극 고려해볼 만하다"고 조언했다. 이 팀장은 또 "은평뉴타운 중대형의 경우 청약가점 커트라인이 낮거나 심지어 2순위 청약자까지도 청약기회가 왔던 점을 감안할 때 수요자가 많은 전용 101㎡보다 135㎡ 초과가 당첨권에 들기 쉽다"며 "다만 청약예금 증액 시 1년을 기다려야 하므로 내년 말 청약을 위해서는 빨리 결정할 필요가 있다"고 말했다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com