총부채상환비율(DTI) 규제하에서 대출 한도를 결정하는 것은 연간 소득과 부채 상환액이다. 대출을 많이 받고 싶다면 소득을 늘리거나 부채 상환액을 줄여야 한다. 여기서 소득은 단시간에 늘리기가 힘들기 때문에 우선 대출기간을 길게 해 연간 상환액을 줄일 필요가 있다.

연소득 5000만원인 사람이 DTI 50%가 적용되는 서울에서 연 6% 금리의 주택담보대출을 받는 경우를 가정해 보자.만기를 10년으로 하고 거치기간 없이 원리금 균등상환 방식으로 갚는다면 대출한도는 1억8760만원이 된다. 만약 이 사람이 대출 만기를 15년으로 하면 대출한도는 2억4650만원,20년으로 하면 2억9050만원으로 늘어난다.

이자만 갚는 '거치기간'을 두지 않는 것이 좋다. 하나은행 관계자는 "거치기간이 있으면 원금 상환기간이 짧아져 연간 원리금 상환액이 늘어나기 때문에 DTI 계산에서 불리하다"고 설명했다. 쓰지 않는 마이너스통장은 해지하는 것이 좋다. DTI를 따질 때 주택담보대출 외에 은행권의 다른 대출까지 포함해 계산하기 때문이다.

소득을 최대한 인정받아 대출한도를 높이는 방법도 있다. 급여소득자는 일반적으로 전년도 근로소득원천징수영수증 상의 소득을 근거로 대출한도가 정해진다. 따라서 최근 몇달 사이에 승진이나 이직 등으로 소득이 늘어났다면 이를 증명할 수 있는 자료를 제출하는 것이 유리하다. 은행들은 대출자가 근로소득원천징수영수증 대신 월급명세서나 연봉계약서를 소득 증명자료로 제출할 경우 최근 3개월치 급여통장을 확인한 후 월 평균 입금액의 150%까지를 월 소득으로 인정해 준다.

자영업자는 급여소득자보다 다양한 방식으로 소득을 증명할 수 있다. 구체적으로는 △세무서가 발급하는 소득금액증명원 △사업소득원천징수영수증 △부과세과세표준확인원 △국민연금보험료 납부액 △건강보험료 납부액 △신용카드 사용액의 2.77배 등이다. 이 가운데 대출한도를 높이는 데 유리한 방식을 선택하면 된다.

고소득자가 비교적 가격이 저렴한 집을 살 때는 주택금융공사의 보금자리론을 이용하면 대출을 많이 받을 수 있다. 예를 들어 연소득 1억원인 사람이 서울에서 4억원짜리 아파트를 사기 위해 연 6%의 주택담보대출(10년 만기)을 받는다면 DTI에 따른 대출한도는 3억7500만원이지만 50%의 담보인정비율(LTV) 때문에 2억원까지밖에 빌릴 수 없다. 그러나 이 사람이 보금자리론을 이용하면 보금자리론의 DTI 33%와 LTV 70% 규정에 따라 2억4900만원까지 빌릴 수 있다.

유승호 기자 usho@hankyung.com