9월 한 달간 서울 재개발 시장은 소형 지분매물을 중심으로 소폭 오름세를 보였다. 강화된 DTI(총부채상환비율) 규제를 피한 비아파트 주거상품에 대한 관심이 늘어난 가운데 사업진척을 보이거나 개발호재가 있는 지역을 중심으로 재개발 지분가격도 올랐다.

서울시의 주택재개발 기준용적률 상향 발표도 영향을 미쳐 일부 지역에서는 지분소유자들이 호가를 올려 부르기도 했다. 하지만 아직은 매수자들이 선뜻 거래에 뛰어들기 보다는 시장을 지켜보겠다는 입장이어서 거래량 자체는 많지 않았다.

◆서울 재개발 지분가격 9월 한 달간 소형 중심으로 올라

서울 재개발 시장은 소형 지분 문의가 늘고 일부는 거래가 되면서 상승세를 보였다.

6일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울 재개발 지분가격은 평균 1.27% 올랐다. 특히 20㎡ 미만의 소형 지분가격이 3.61% 올랐다. 2억원 안팎의 자금으로 구입이 가능한 소형 재개발 지분을 투자자들이 주로 찾기 때문이다.

반면 규모가 큰 지분매물 가격은 하락했다. 66~99㎡ 미만은 -0.24%, 99㎡ 이상은 -0.49%의 변동률로 약세를 보였다. 초기 투자금액이 많이 들기 때문에 투자수요가 많지 않다.

◆영등포, 한남 등 호재 있는 구역의 지분가격 올라

영등포뉴타운은 지난달 16일 복합쇼핑몰 타임스퀘어가 오픈하면서 인근 투자 문의가 늘었다. 지분가격도 한 달간 8.16% 올라 비교적 큰 폭의 오름세를 보였다. 구역별로 사업 추진도 잰 걸음을 옮겼다. 영등포1-3구역이 9월 8일 사업시행인가 신청에 들어갔으며 영등포 1-26구역, 영등포 1-13구역은 조합원동의서를 35%~40% 가량 징수한 상황이다.

10월 1일자로 재정비촉진계획이 결정 고시된 한남재정비촉진지구도 소형지분 위주로 거래가 이뤄졌다. 33㎡미만 소형지분은 3.3㎡당 5500만원까지 올랐다. 9월 변동률은 4.49%를 기록했다.

성동구의 용답주택재개발 구역은 8월부터 9월 20일까지 조합원분양신청을 진행하는 동안 저가매물이 소진되고 소형 지분가격이 오름세를 보였다. 33㎡ 미만 지분매물 가격이 8월엔 3.3㎡당 3100만~3200만원이었지만 9월 조사시에는 3500만~4000만원으로 올랐다. 33㎡~66㎡ 미만도 3.3㎡당 2300만~2500만원으로 상승했다.

반면 이렇다 할 사업진척이 없거나 특별한 호재가 없는 재개발 지역은 여전히 거래가 별로 없고 가격 변동도 나타나지 않았다. 특히 구역 내 소송이 진행되는 곳은 규모나 입지 면에서 유리한 곳도 거래가 뜸했다.

성동구 금호13구역은 지난 8월 비대위측이 신청한 사업시행인가취소 의견이 1심에서 승소해 현재는 조합측이 항소를 신청한 상태이다. 내부 분쟁으로 투자자들이 거래를 미루면서 부진한 모습이다.

◆봉천, 북아현 등 서울 강북권 잰 발걸음…경기도는 조용


하반기 들어 경기회복 조짐이 커지면서 주요 서울 재개발 시장도 다소 움직임이 활발해졌다.

서울시에서 제도 개선을 시도하는가 하면 초기 사업장들도 구역지정 공람을 서두르는 등 발걸음을 빨리 하는 모습이다. 관악구 봉천동의 경우 제4-1구역은 구역지정안 심의에 통과했고 봉천제12-1구역과 12-2구역은 사업시행인가 공람에 들어갔다.

이에 봉천동 일대 재개발 구역은 거래 문의가 다소 늘기도 했다. ▲서대문구 북아현2구역 ▲은평구 녹번동 녹번1-2지구 ▲은평구 수색8구역 등 세 곳은 시공사를 선정했다.

경기, 인천 지역은 상대적으로 재개발 시장의 움직임이 다소 조용했다. 9월 한 달간 사업진척을 보인 은 곳도 많지 않았다. 파주시 금촌동 새말지구가 지난 23일 조합설립인가를 받았고 인천 부평구 부개2구역이 4일 사업시행인가를 받았다. 서구 석남4구역은 4일 조합설립인가를 마쳤다.

부동산 114 이미윤 과장은 "서울 주요 재개발 시장은 서울시의 용적률 상향 발표와 DTI 규제 강화의 반사이익으로 인해 문의가 늘면서 지분가격이 소폭 올랐다"며 "여전히 투자자들이 신중한 입장을 띠고 있어 거래량 자체는 크게 늘지 않았다"고 말했다.

이어 "또 호재가 있거나 사업진척을 보인 곳에 한정돼 있고 가격 오름세나 거래도 소형지분을 중심으로 이뤄지고 있다"며 "하지만 도심 역세권과 사업 결정이 떨어진 주요 광역재개발지구를 중심으로 투자수요가 조금 늘어날 전망이며 해당지역의 지분시세도 소폭 오름세를 이어갈 것으로 보인다"고 내다봤다.

한경닷컴 박세환 기자 greg@hankyung.com

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