그린벨트를 풀어 짓는 보금자리주택이 본격 공급되면서 무주택 서민들에게 내집마련의 꿈을 앞당길 수 있다는 희망을 주고，집값 안정효과까지 기대되는 등 이명박 정부의 대표적인 서민정책으로 자리잡아 가고 있다.

하지만 보완해야 할 점도 많다. 목 좋은 곳에 워낙 싼 값으로 공급돼 시세차익 기대감이 크다 보니 투기심리를 부추기는 등 시장교란 우려도 덩달아 높아지고 있다. 전문가들은 "개발이익 환수장치 마련 등 보완대책이 필요하다"고 조언한다. 상대적으로 경쟁력이 떨어질 수밖에 없는 2기 신도시 등의 대책도 필요하다.

◆과도한 시세차익 환수해야

무엇보다 보금자리주택의 '과도한 차익'으로 인한 부작용 우려가 크다. 이른바 '반값 아파트'로 불릴 정도로 분양가가 싸기 때문이다. 후한 보상금과 아파트 · 상가 입주권 등을 노린 투기행위가 곳곳에서 극성을 부리는 것도 이런 이유에서다. 일각에서는 기업형 투기세력까지 개입했다는 소리도 들린다. 이명박 대통령이 지난달 "보금자리주택에는 어떤 투기세력도 용납하지 않겠다"고 강조했던 것과는 사뭇 다른 양상이다.

전문가들은 "개발이익 환수장치를 서둘러 마련해야 한다"고 지적한다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "현행 보금자리주택 공급방식은 입지와 분양가，시세차익 등 세 가지 특혜를 한꺼번에 주는 구조"라며 "공공의 혜택이 로또식 요행수(차익)까지 보장하는 것은 문제"라고 꼬집었다. 땅(그린벨트)은 공익을 이유로 40년 가까이 재산권을 제한했는데，집(보금자리주택)은 차익환수없이 방치하는 것 자체가 형평에 맞지 않는다는 지적도 나온다.

따라서 보금자리주택 당첨자가 집을 팔 때는 거주기간，차익규모 등에 따라 차익의 일부를 양도세로 환수해 서민주택 공급재원으로 활용해야 한다고 전문가들은 주문한다. 양도세는 특히 집을 팔 때만 내므로 거주(보유)기간 중에는 입주자에게 전혀 부담을 주지 않는다.

국토부도 당초 이런 방안을 검토했지만 부처협의 과정에서 무산되자 결국 계약 후 최장 10년간 전매를 금지하고 거주의무기간(5년)을 신설하는 선에서 매듭지은 것으로 알려졌다.

하지만 전매금지나 거주의무는 주거이전의 자유를 제한할 뿐 개발이익을 환수하는 수단은 아니다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "보금자리 전매제한 기간을 절반으로 줄이는 대신 1세대 1주택이더라도 20~30%의 양도세를 매기는 게 합리적"이라며 "전매금지에 따른 부작용(거래동결)을 줄이면서 차익을 거둬들일 수 있는 데다 분양가와 주변시세 격차가 워낙 커 계약자들도 불만이 없을 것"이라고 제안했다.


◆전세수요 분산책 시급

복잡한 청약조건 역시 손대야 할 부분으로 꼽힌다. 전문가들조차 헷갈릴 정도여서 일반인들에게는 암호 해독용 '난수표'나 진배없다는 지적도 나온다. 각종 특별공급이 많아지고 청약자격도 더욱 복잡해졌기 때문이다.

김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 "특별공급 가운데 유사부분을 통폐합하는 등 청약자격을 간소화하고 중소형 주택도 일부는 민간분양을 허용해 청약예 · 부금 가입자에게 기회를 줘야 한다"며 "중대형 주택이나 지방권 주택은 기준을 완화하는 등 청약제도를 전면 개편해야 한다"고 조언했다.

보금자리 대기수요가 가뜩이나 불안한 전세시장을 자극하지 않도록 하는 것도 해결해야 할 과제다. 업계 관계자는 "보금자리 대기수요자와 뉴타운 개발 등에 따른 이주수요가 겹칠 경우 전세불안을 더욱 부추길 수 있다"며 "적절한 수요분산 대책을 하루빨리 마련해야 한다"고 지적했다.

보금자리주택이 내년부터 아파트가 단계적으로 입주할 2기 신도시를 위축시킬 우려가 높다. 그린벨트 해제지에서 2012년까지 보금자리주택 32만채(연평균 8만채)가 쏟아질 경우 양주，김포，검단，평택고덕，오산세교 등 수도권 2기 신도시 기피현상이 심해질 수밖에 없어 대책이 요구된다. 도시 연담화(도시와 도시가 서로 붙는 현상) 문제도 마찬가지다. 그린벨트 해제지에 주거단지가 들어서 서울과 주변도시의 경계의 둑이 무너질 경우 도시팽창을 낳고 도로 · 상하수도와 같은 기반시설 용량 부족을 야기할 수 있다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com