12월 3만여채 분양…'양도세 稅테크' 마지막 기회

아파트 節稅
'양도세 혜택' 2010년2월11일 종료

'D-데이는 2010년 2월11일.'

신규분양 주택과 미분양 주택에 대한 '5년간 양도소득세 감면' 혜택이 내년 2월11일이면 종료된다. 서울 강남 재건축 아파트와 함께 올해 주택시장을 이끌어온 신규 분양시장이 동력을 하나 잃게 되는 것이다. 정확히 말하면 내년 2월11일까지 계약하는 아파트,분양시기로 보면 내년 1월 초까지 분양하는 아파트라야 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다. '양도세 세(稅)테크'가 가능한 기간도 이제 한 달보름밖에 남지 않았다.

건설사들이 다음 달에 작년 같은 기간의 10배에 달하는 3만여채의 분양 계획을 잡고 있는 것도 이 때문이다. 이 같은 '밀어내기 분양'은 3000채에 달하는 매머드 단지들이 분양시장에 나오는 데서 절정을 이룬다. 롯데건설은 경기 용인시 중동에서 2770채,두산건설은 경기 고양시 탄현동에서 2700채를 각각 이달 말 분양을 앞두고 있다. 동문건설은 경기 평택시 칠원동에서 3265채(12월),포스코건설은 경기 광주시 오포읍에서 2068채(내년 1월)를 선보인다. 지난 9월 이후 부동산 대출규제가 강화됐지만 신규분양 아파트에는 적용되지 않아 시장의 관심은 여전히 신규분양에 집중돼 있다. 양도세 감면 혜택이 지역별로 어떻게 다른지,적용대상에서 제외되는 경우는 무엇인지,유망 신규분양 아파트는 어디인지 마지막으로 점검해본다.

◆양도세 감면 주요 내용

지난 2월12일부터 내년 2월11일 사이에 취득(계약)한 신축 주택과 미분양 주택(지난 2월12일 현재 미분양으로 신고된 주택)에 대해 취득 후 5년간 발생한 양도소득세가 감면된다. 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역은 60%,그외 지역(수도권 비과밀억제권역,지방)은 100% 감면해준다. 단,과밀억제권역에선 전용 149㎡ 이하 공동주택,대지 660㎡ 이하 · 연면적 149㎡ 이하의 단독주택이라야 적용 대상이다.

취득 후 5년이 지나 발생하는 양도소득세는 기본세율(내년 이후는 6~33%)이 적용되고 장기보유특별공제(연 3% · 최대 30%,1세대 1주택인 경우 연 8% · 최대 80%)도 해준다. 신축 주택 이외에 보유하고 있는 기존 주택을 팔 경우 신축 주택을 주택 수에서 제외해주기 때문에 '1세대 1주택 비과세' 혜택도 누릴 수 있다.

◆감면 혜택의 범위

요즘 부동산 경기침체로 사연이 많은 아파트들이 즐비하다. 이들 아파트가 양도세 감면 대상이 되는지는 좀 더 따져봐야 한다. 일반적인 신축 주택이나 미분양 주택 외에 △건설사가 공사비 대신 받은 미분양 아파트 △미분양 리츠(부동산투자회사)나 펀드가 매입한 미분양 주택 △대한주택보증에 팔았다가 건설사가 준공 후 6개월 내에 다시 사들여 분양하는 주택 등도 양도세를 감면받을 수 있다. 단,이들 건설사나 리츠 · 펀드 등과 직접 매매계약을 체결해야 한다.

제3자가 지난 2월12일 이전에 분양계약을 맺었다가 중간에 계약을 해지해 건설사가 보유 중인 주택은 '2월12일 현재 미분양주택'이 아니어서 양도세 감면 혜택을 받지 못한다. 내년 2월11일까지 분양권을 산 경우에도 '건설업체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득한 것'이 아니라서 역시 감면 대상이 아니다.

임대 후 분양전환되는 아파트는 이미 입주 사실이 있기 때문에 제외된다. 계약 시점에는 수도권 과밀억제권역 밖이었는데 양도할 때 과밀억제권역에 속한다면 양도세 감면을 100% 받을 수 있다. '매매계약 시점'이 기준이기 때문이다.

이 밖에 취득은 내년 2월11일 이전에 했는데 그 주택이 준공돼 입주하기 전 분양권 상태로 팔면 감면 혜택을 받지 못한다.

◆투자 유망 신규분양 단지

양도세 감면 폭이 60%인 지역에선 △광교신도시 △판교신도시 △경기 군포시 산본주공 재건축 아파트가 눈길을 끈다.

광교신도시에선 A22블록(한양,466채),A9블록(삼성물산,629채) 등 총 3915채가 이달과 다음 달 분양을 앞두고 있다. 특히 A9,A12블록(경기도시공사,1799채)은 지구 내 행정타운,중심상업시설과 가깝고 신분당선 연장선 경기도청역(가칭,2014년 개통 예정)을 걸어서 이용할 수 있다. 경기 성남시 판교신도시에선 호반건설이 C1-1블록에 주상복합아파트(165㎡형) 176채를 12월에 공급할 예정이다. 삼성물산은 경기 군포시 산본주공을 재건축,'래미안 하이어스'란 브랜드로 373채(86~212㎡형)를 일반공급한다. 오는 18일부터 청약을 받는다.

양도세가 전액 감면되는 지역에선 △남양주 별내지구 △인천 청라지구,송도국제도시가 투자유망하다. 별내지구에선 대원건설(A6-1블록,131~200㎡형 486채),KCC건설(A10블록,131~197㎡형) 등이 총 1809채를 연내에 쏟아낸다. 인천 청라지구에선 대우건설이 751채(126~377㎡형),우미건설 주상복합아파트 590채(135~185㎡) 등이 이달 중 공급된다. 송도국제도시에선 포스코건설(114~172㎡형 1014채)이 11월,대우건설(116~225㎡형 1746채)은 12월에 분양에 나선다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com