국내 부동산 가격은 중장기적으로 하향 안정세를 보일 것이란 점에서 전문가들 사이에 큰 이견은 없다. 급격한 '인구 고령화'로 주택수요가 전반적으로 감소할 수밖에 없기 때문이다. 따라서 공격적인 부동산 투자보다는 10년 뒤에도 인기를 끌 상품 위주로 타깃을 좁히는 것이 바람직하다는 것이 전문가들의 견해다. 부동산에서 '10년을 묻어두는 투자'는 '10년 뒤에도 살아남을 투자'여야 하기에 더욱 그렇다. 예를 들어 도심(지리적 도심뿐 아니라 일자리가 많은 지역)의 역세권 중소형 아파트，소형 오피스텔，다가구 · 원룸 등과 수익형 부동산 상품에 서서히 관심을 둘 때다.


◆인구변화,지식정보화에 주목

10년 뒤 부동산 시장을 예측할 때 빠트려선 안 될 요소가 2가지 있다. 바로 △베이비붐 세대의 은퇴 △지식정보화 사회의 가속화다.

일각에선 은퇴 이후 경제적 능력을 상실한 베이비붐 세대가 생계를 위해 부동산을 잇따라 처분할 것으로 본다. 문제는 이를 받아줄 30대 인구가 베이비붐 세대에 비해 현저히 적다는 점이다. 통계청에 따르면 2013년이 되면 베이비붐 첫 세대인 1958년생은 만 55세가 돼 은퇴를 시작한다. 1978년생은 이때 만 35세가 돼 생애 첫 주택구입에 나선다.

베이비붐 세대(1958~1970년대 초 출생자)는 연간 100만명씩 태어났다. 반면 1978년 출생자는 75만명에 그쳤다. 따라서 입지가 좋고 환금성 높은 '알짜 부동산'과 그렇지 못한 '쭉정이 부동산' 간에 양극화 현상이 심화될 것이란 전망을 예측할 수 있다.

시각을 조금 달리하는 측도 있다. 산업화 시대에서 지식정보화 시대로 발전하고 평균 수명이 길어지면서 은퇴자들은 여전히 도심에서 경제활동을 해야 한다는 점에 주목한다. 이는 베이비부머의 부동산 처분이 그렇게 빠른 속도로 일어나지는 않을 것이란 관측으로 이어진다.

이런 시각차에도 불구하고 고급주택과 일반 보급형 주택 간,알짜 부동산과 쭉정이 부동산 간의 '가격 양극화'는 불가피할 것으로 보인다. 소득격차가 확대되고 커뮤니티의 중요성이 강조되면서 부촌(富村)벨트 또한 눈에 두드러지게 형성될 전망이다.


◆수도권 도심과 아파트가 정답

21세기의 경제적 부가가치가 과연 어디서 창출될지도 관심사다. 지식정보화 시대가 고도화될수록 경제적 부가가치의 원천으로 주목받는 곳은 '도심'이다.

박원갑 부동산1번지 대표는 "산업화 시대에는 공장 등이 도시 외곽에 들어서고 주택수요도 그 일대를 중심으로 형성돼 왔다"며 "지식정보화 사회에선 도심 오피스가 하나의 '생산기지'이자 '현대판 공장'이 된다"고 말했다. 따라서 도심의 주택 수요가 더 늘어날 수밖에 없다는 것이다. 서울 인천 등지의 도심 재개발 사업도 이런 산업구조의 변화와 맞닿아 있다. 이런 점에서 1990년대 초반 인기를 끌었던 전원주택은 산업화 시대 말기의 현상일 뿐이라는 지적이 나온다. 우리나라가 '아파트 공화국'으로 개발됐다는 비판도 있지만 '수도권 도심 아파트'는 향후 10년 뒤에 더욱 위력을 발휘할 부동산 상품이 될 수밖에 없다.

한편으론 '뉴타운'으로 모아지는 도심 재개발이 진행 중이지만 도심의 주택난은 갈수록 심화되고 있다. 공급 활성화에 한계가 있다는 얘기다. 판교나 광교와 같은 수도권 유망 신도시는 서울 강남과 용산의 초고층 주상복합단지와 더불어 고급 주거단지로 탈바꿈할 것으로 보여 더욱 관심을 기울일 필요가 있어 보인다.


◆내재가치를 최우선으로 고려

10년 후를 내다보는 부동산 투자는 시세차익을 노린 자본적 투자(capital gain)와 임대수익(income gain)을 병행하는 방향으로 가야 한다. 언제든지 정부대책이나 경기등락에 큰 영향을 받지 않으면서도 쉽게 현금화할 수 있는 지역을 선택해 투자금액이 크지 않은 물건 위주로 투자전략을 짜야 한다.

더욱 중요하게는 내재가치를 잘 따져봐야 한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "10년 뒤에 경기침체로 인한 스태그플레이션이 온다고 해도 실수요자들이 선호하는 저가 부동산 수요는 꾸준히 늘 수 있다"며 "내재가치가 떨어지는 부동산 상품은 몇 차례 더 가격조정을 겪을 가능성이 크다"고 지적했다.

10년 뒤에도 살아남을 수 있는 내재가치가 우수한 부동산은 한마디로 '실수요자들이 많이 찾는 부동산'이다. 대표적으로 △역세권 소형 아파트 △도심권 소형 오피스텔 △아파트형 공장 △임대사업용 원룸텔 △대지지분이 커 활용가치가 큰 단독주택 △주택가가 밀집한 근린상가 등을 들 수 있다. 특히 중소형 아파트는 향후에도 강세가 예상된다. 대형이나 소형에 비해 수요가 많기 때문이다. 실제로 금융위기를 전후해 중소형 아파트의 가격상승률은 대형아파트를 능가했다. 부동산 정보업체 닥터아파트에 따르면 2006년 분양돼 지난 10월 초 현재 입주를 마쳤거나 입주 중인 수도권 소형 아파트(공급면적 85㎡ 이하) 시세는 3.3㎡당 평균 1271만원으로 분양가(평균 1025만원)보다 24% 높게 나타났다. 그러나 116㎡를 넘는 중대형 아파트들의 분양권 시세는 분양가를 밑돌았다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com