Q1 : 역세권 토지 매각, 양도세 부담되는데…

문 형제가 공동으로 갖고 있는 서울지하철 2호선 충정로 역세권 1000여평의 토지를 팔아 재산을 분배하려고 하는데 현재로서는 과다한 양도세(양도차익의 40%)로 매각이 부담스럽습니다. 좋은 방법이 없을까요？

답 향후 10~30년간 토지를 임대해주고 매달 토지사용료를 받는 토지장기임대방식을 고려해보는 게 좋을 듯합니다. 지주는 땅을 임대해주고 사업주가 이 땅에서 수익사업을 벌이는 '조인트 벤처' 방식입니다. 일정 기간 땅을 임대한 후에는 소유권이 사업자로 넘어가게 됩니다. 즉 부지 매각대금을 장기로 나눠 받는 식인데 이렇게 되면 현행 양도세율보다 낮은 세율이 적용돼 수익성이 높아집니다.

이 방식을 사용하면 지주는 안정적인 임대 수익을 받을 수 있으며 시행사 입장에서도 막대한 자금을 들여 토지를 매입하지 않고도 개발 이익을 누릴 수 있어 윈－윈이 가능합니다. 우리나라에서는 일반적이지 않지만 이웃나라 일본에서는 이미 정착된 개발방식입니다. 사업 주체는 부지를 확보하고 임대，분양하는 SPC(특수목적법인)，소유권 이전 및 보장과 투자비,운영수익 등을 관리하는 신탁사，공사비 대출을 위한 펀드 운용사 등이 됩니다.

해당 부지를 조인트 벤처를 통해 도시형 생활주택으로 개발할 경우，지상 7층 높이의 단지형 다세대 2개 동이 적합한 것으로 판단됩니다. 적정 세대 수는 전용면적 29㎡(8.8평)의 도시형 생활주택(디럭스룸) 140세대，전용면적 58㎡(17.6평)의 오피스텔(스위트룸) 60세대 등 총 200세대 정도입니다. 운영 및 관리는 호텔 운영업체 등을 활용해 서비스드 레지던스 개념으로 가져가는 방안도 검토해볼 만합니다. 총 사업비는 260억원으로 대출금 240억원，금리 7.5%，물가상승률 2.5% 등을 적용해 16년간 상환할 경우 토지주는 임대료 수익(매각대금 포함)으로 96억원(세전)을 얻을 수 있을 전망입니다.

Q2 : 묵동 281㎡ 부지의 다세대를 도시형 생활주택으로 바꾸려는데…

문 현재 소유한 서울 중랑구 묵동 281㎡(85평)의 토지에 다세대 주택으로 공사를 진행하던 중 도시형 생활주택으로 변경하는 방안을 검토 중입니다. 하지만 구청으로부터 설계변경 인허가가 어렵다는 말을 들었는데 해결방안이 없을까요？ 아울러 변경 때 수익률은 어느 정도나 될까요.

답 정부와 서울시가 이미 도시형 생활주택에 관한 법제화는 완료했지만 온라인을 통해 다세대 주택(건축법)을 도시형 생활주택(주택법)으로 변경하는 시스템 구축이 아직 완료되지 못해 구청 일선에서 혼란이 초래되고 있는 게 사실입니다.

현재 업데이트 중인 국토부 온라인 건축행정시스템(세움터)은 내년 1월 작업이 완료될 예정이어서 앞으로는 이 같은 불편이 해소될 예정입니다. 이미 서울시는 최근 각 구청에 보낸 공문을 통해 수동으로 변경 접수를 하도록 조치하였으니 관할 구청의 안내를 받아 변경 신청을 하면 됩니다.

수익률과 관련해 프로젝트를 검토해보면，도시형 생활주택(원룸형)으로 계획할 경우 총 24세대가 가능하며 주차대수는 총 8대로 산정됩니다.

공사비는 총 7억5000만원으로 여기에는 직접 공사비와 간접비가 포함됩니다.

직접공사비의 경우 토지가를 제외한 주택 및 필로티 주차장 공사비，매입 부가세 명목으로 총 6억7000만원이 소요되며 3.3㎡당 350만원 정도로 보면 됩니다. 간접비는 8000만원으로 설계감리비，옵션(세대당 250만원) 등이 해당합니다.

주변 임대가는 보증금 1000만원에 월세 50만~60만원 수준으로 토지주가 직접 개발하는 경우 투자비 대비 평균 20~30% 수준입니다. 현재 다세대 주택과 비교해도 수익률은 2배 정도 높을 것으로 판단됩니다. (02)578－3777