2010년 부동산 시장은 2009년과 마찬가지로 온탕과 냉탕을 왔다갔다하는 '롤러코스터' 장세를 보일 가능성이 크다. 경기회복에 따라 부동산 시장도 소폭 회복되겠지만 금리인상,시장안정을 위한 규제책 등에 따라 시장이 출렁일 수 있다는 전망에서다.

◆더딘 회복세 보일 듯

한국건설산업연구원은 2010년 전국 주택가격은 4%,토지가격은 3% 상승해 2009년 추정치(주택,토지 모두 1~2% 상승)를 크게 웃돌 것으로 내다봤다.

삼성경제연구소의 박재룡 수석연구원도 "2010년 실질 경제성장률이 3.9%로 전망되기 때문에 실물경기 회복 과정에서 부동산 시장도 비슷한 궤적을 보일 것"이라며 "다만 하락요인도 상존하는 만큼 회복세는 더디게 진행될 것"이라고 밝혔다.

박원갑 부동산1번지 대표는 "대세 상승이 아닌 작은 경기변동 사이클상의 회복장세로 봐야 한다"며 "단기적 가격상승에 정부의 안정책이 강화되면 가격은 언제든 출렁일 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다"고 말했다.

한가지 눈여겨 봐야 할 부분은 2010년 말까지 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예한 조치이다. 예정대로 양도세 중과가 2011년부터 다시 적용된다면 연말에 다가갈수록 양도세 절세를 위한 매물이 늘어나 집값 하락 요인으로 작용할 수 있다.

◆분양 침체,재건축 반등 시도

분야별로 살펴보면 기존 주택시장 가운데 재건축 시장은 새해 반등 기회를 호시탐탐 노릴 전망이다. 현 정부의 재건축 규제완화 정책이 각 재건축 대상 단지별로 구체화될 예정이기 때문이다.

서울 강남 개포지구의 경우 오는 2~3월에 지구단위계획 변경을 통해 용적률이 상향조정될 수 있다. 대치은마와 잠실주공5단지도 이 즈음에 안전진단 결과가 나올 것으로 보인다. 여의도와 압구정동의 한강변 초고층 재건축 계획안도 올해 가시화된다.

신규분양 시장은 양도세 감면 혜택이 2월11일로 끝남에 따라 1월 한 달간은 활황세가 예상된다. 그러나 2월 이후에는 공급물량이 급감하고 밀어내기 분양에 따른 미분양 증가,금리인상 가능성 등으로 상당한 침체를 보일 가능성이 높다. 이에 따라 4월로 예정된 위례신도시 사전예약과 2차 보금자리주택지구,서울의 강남 용산 강동구 등지의 인기 단지 분양에만 간간이 햇볕이 들 전망이다.

◆보상금과 준주택에 주목

토지와 상가시장은 회복세가 주택보다 늦게 나타나는 경향이 있다. 그러나 2010년에 보금자리주택지구를 포함한 택지지구와 4대강 사업까지 합하면 보상금이 40조원 넘게 풀린다는 점을 주목해야 한다는 전문가도 있다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 "참여정부 시기 보상금이 가장 많이 풀렸던 2006년에도 보상금은 26조9000억원에 불과했다"며 "2010년에 유동성 장세가 펼쳐질 가능성도 있다"고 말했다. 이승익 대림투자개발컨설팅 대표는 "땅을 산 뒤,그 위에 상가빌딩을 짓거나 창고로 운영하는 식의 개발형 토지투자는 올해에도 여전히 유망하다"고 조언했다.

소액투자가 가능한 대표적 수익형 부동산인 오피스텔은 정부가 '준주택'(가칭)이란 개념에 포함시켜 국민주택기금 지원,용적률 완화(상향),바닥난방허용 확대(현행 전용 85㎡ 이하만 가능) 등을 추진하겠다고 밝혀 관심이 뜨겁다.

업무시설인 오피스텔을 주택으로 이용할 경우 그동안은 주택으로 간주했으나 앞으로는 제외시켜준다고도 했다. 이에 따라 오는 6월로 예정된 주택법 개정안의 내용에 따라 오피스텔이 틈새투자상품으로 각광받을 수 있다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com