[2010 부동산시장 대전망] 서울 도심·수도권 택지지구 오피스텔 투자 유망

수익형 부동산 시장
금리인상·공급 과잉 등은 변수

올 한 해 수익형 부동산으로 꼽히는 상가,오피스텔 시장은 비교적 활기를 띨 전망이다. 최근 경기 회복에 대한 기대감이 높아지고 있어 경기에 민감한 수익형 부동산 시장에 호재로 작용할 것으로 보인다. 다만 정부의 출구전략으로 금리가 인상될 경우 상가 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있다. 장경철 한국창업부동산정보원 이사는 "양도세 감면이 끝나는 2월 이후에는 신규 아파트 시장으로 몰렸던 투자 수요가 상가 시장으로 유입될 가능성이 높다"며 "금리 인상，점포 공급 과잉 등 변수가 존재하는 만큼 철저한 자본계획에 따른 투자가 필요할 것"이라고 말했다.

지난해 오피스텔의 공급이 거의 끊기다시피 하면서 최근 소형 평형을 중심으로 희소성이 높아지고 있다. 최근 정부에서 전용 65㎡ 이하 오피스텔에만 허용했던 바닥 난방을 전용 85㎡까지 확대 적용함에 따라 올해 공급 물량이 크게 늘어날 전망이다.

최근에는 희소성으로 인해 위치가 좋고 역세권 등 임대 수요가 많은 지역의 오피스텔 거래가 활발한 편이다. 아울러 편리한 주거공간을 선호하는 경향으로 단독 · 다가구 원룸 수요보다 오피스텔 수요가 점차 늘어나면서 임대료가 상승하는 추세다. 오피스텔 공급 물량이 크게 증가하지 않는 한 당분간 임대료의 추가 인상은 불가피해 보인다. 특히 신흥 역세권 주변의 소형 오피스텔은 매물 부족 현상이 나타나며 시세 및 임대료 상승이 점차 가시화되고 있다.

부동산정보업체인 스피드뱅크는 올해 서울 도심과 유망 택지지구에서 분양될 주요 오피스텔 단지에 주목할 필요가 있다고 조언했다. 먼저 동부건설은 서울 용산구 국제빌딩 3구역을 재개발해 오는 3월쯤 주상복합 단지를 분양할 예정이다. 오피스텔은 총 207실로 이 중 146실을 일반분양한다. 지하철 4 · 6호선이 닿는 삼각지역과 1호선 용산역이 가깝다. 인근 병원 백화점 영화관 대형마트 전자상가 등의 이용이 수월하다. 주변의 시티파크 용산파크타워 등과 주상복합촌을 이룰 전망이다.

우미건설은 인천 청라지구 M2블록에 주상복합 및 오피스텔을 분양한다. 주상복합 아파트는 작년 12월 이미 분양했으며 오피스텔은 3월 분양 예정이다. 공급 면적 89㎡,450실로 소형 위주다. 사업지 남측으로 수로가 조성되는 등 상업시설이 자리한다.

대우건설은 인천 송도지구 5공구 Rm1블록에 이달 주상복합 아파트와 오피스텔로 이뤄진 복합단지를 분양할 계획이다. 오피스텔은 68~132㎡의 606실이 일반에 공급된다. 10여개의 외국 대학교가 들어설 송도글로벌캠퍼스단지 내 위치하며 향후 세계 각국에서 이주하게 될 기업들과 연구원，교무원，행정인력，학생 등을 위한 배후 주거시설 및 상업시설로 지어지는 만큼 이 지역의 랜드마크로 자리잡을 전망이다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com

여의도·노량진 등 9호선 라인 상가 '주목'

● 올해 상가시장은 …

상가 투자에서 가장 주목해야 할 점은 안정적인 임대 수요와 유동인구의 확보다. 따라서 교통 여건이 우수하거나 상주인구가 많은 지역을 고르는 게 유리하다.

현재 분양 중인 상가의 경우 임대가 확정된 곳을，분양 예정인 상가의 경우 입지가 좋은 곳을 선점하는 게 관건이다. 올 한 해 눈여겨볼 지역은 경기 판교·청라 등 유망 택지지구，서울 여의도·노량진·당산 등 지하철 9호선 개통 지역，신분당선 개통지，경전철 개통지 등이다.

한국토지주택공사(LH)가 분양하는 단지 내 상가의 경우 경기 불확실성이 상당부분 걷히기 전까지 작년의 인기가 계속될 전망이다. 작년 9월 분양한 수도권 단지 내 상가는 82%라는 높은 낙찰률을 보였다. 특히 성남 판교지구의 경우 100% 낙찰률을 달성했다. 하지만 평균 낙찰가율은 117.3%로 과열 분위기가 나타나지는 않았다.


LH 단지 내 상가는 기본적인 수요가 확보된다는 기대감으로 투자자들의 관심이 많은 곳이다. 다만 지나치게 욕심을 부릴 경우 낙찰받더라도 손해를 보는 '승자의 저주'를 맛볼 수 있으므로 주의가 요구된다. 실제 판교지구 A6-1블록 202호와 207호는 같은 층수에 면적이 같고 내정가가 동일함에도 낙찰가는 1억1000만원 이상 차이가 났다. 202호의 경우 중앙계단과 복도를 끼고 있다는 장점이 있지만 역시 복도에 붙어 있는 207호에 비해 40% 이상 높은 낙찰가를 기록한 것은 지나친 입찰 경쟁에 따른 것으로 풀이된다.

남양주 진접지구 7블록 101호와 102호도 면적과 내정가가 동일함에도 내정가 대비 낙찰가가 최대 38.6%까지 차이를 보였다. 같은 지구 14블록 102호와 103호 역시 동일 내정가에서 28.6%에 달하는 편차가 나타났다. 이는 결국 낙찰을 받기 위해 입찰자가 지나친 고가로 승부했기 때문으로 분석된다.

상가정보업체 상가뉴스레이다의 선종필 대표는 "치열해진 입찰 경쟁에서 낙찰받는 것도 중요하지만 상가 투자를 통해 적정수익률을 내지 못하면 의미가 없다"며 "예상 수익률을 따져본 후 미리 낙찰 상한선을 정할 필요가 있다"고 말했다.