40대 회사원인 최수익씨는 중간정산한 퇴직금을 받아 지하철 역세권 인근의 오피스텔을 구입해 임대료 수입을 얻고자 한다. 오피스텔을 임대하는 경우 세무서에 사업자등록을 어떻게 해야 하는지，언제까지 해야 하는지 궁금하다.

최씨의 경우처럼 오피스텔을 구입해 임대하는 경우 부가가치세 과세 사업자가 된다. 사업 개시일로부터 20일 이내에 오피스텔 소재지(사업장) 관할 세무서에 부동산임대업으로 사업자등록 신청을 반드시 해야 한다.

부동산임대업의 사업 개시일은 전 · 월세 보증금을 전액 수령한 날이 아니라 세입자가 임대건물에 입주한 날이 된다. 참고로 부가가치세법상 사업 개시일은 △제조업은 제조장별로 제조를 개시하는 날 △광업은 사업장별로 광물의 채취 · 채광을 개시하는 날 △기타의 사업에 있어서는 재화 또는 용역의 공급을 개시하는 날을 뜻한다.

부가가치세를 부담하는 사업 또는 부가가치세를 면세받는 사업을 하려는 경우 사업장 관할 세무서에 사업자등록 신청을 해야 한다. 사업자등록 신청을 하기 위해서는 여러 가지 서류가 필요하다.

개인사업자인 경우 사업자등록신청서(세무서에 비치)，임대차계약서 사본，사업허가 · 등록 · 신고필증 사본(관허사업인 경우에 한함) 등이 필요하다. 상가건물임대차보호법 대상인 임차건물을 일부 임차할 때는 해당 부분의 도면을 내야 한다. 또 법인사업자의 경우 법인등기부등본，정관 사본，주주 또는 출자자 명세서，현물출자명세서(현물 출자시)，지점 설치시 지점 설치에 관한 이사회 회의록(등기 안 된 지점의 경우) 등이 추가로 필요하다.

사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다. 법인의 설립 등기 전 또는 사업의 허가 · 등록이나 신고 전에 사업자등록을 신청할 경우 법인을 설립하기 위한 발기인의 주민등록등본 · 사업허가신청서 사본 · 사업등록신청서 또는 사업신고서 사본 · 사업계획서 등을 제출할 수 있다.

사업자등록 신청을 받은 세무서는 사업자등록 신청일로부터 3일(공휴일，토요일 또는 근로자의 날 제외) 안에 사업자등록 신청자에게 사업자등록증을 발급해야 한다. 사업장 시설이나 사업 현황을 확인하기 위해 국세청장이 필요하다고 인정하는 경우에는 5일 이내에 발급해야 한다. 사업자등록 신청 내용에 대한 보정이 필요할 경우 10일 이내의 기간을 정해 보정 요구를 할 수 있으며，보정 기간은 사업자등록증 교부기간(사업자등록 신청을 받은 날로부터 3일 또는 5일)에 넣지 않는다.

사업자등록 신청을 한 경우라 하더라도 사업을 사실상 개시하지 않을 것으로 인정되는 때에는 사업자등록 신청을 거부당할 수 있다. 세무서에서는 사업자가 사업자등록 신청을 하지 않은 경우 이를 조사해 직권으로 사업자로 등록시킬 수 있다. 특히 부동산임대업의 경우 임대업자 본인이 직접 사업자등록 신청을 하지 않더라도 세입자가 사업자등록 신청시 임대차계약서 사본을 사업자등록신청서에 첨부해 임대업자의 주민등록번호(또는 사업자등록번호)를 기재토록 돼 있다. 향후 세무서에서 임대업자의 사업자등록 현황 여부를 분석해 미등록 사업자로 확인되는 경우 세무서에서 직권으로 사업자등록 조치를 하며，사업 개시일로부터 직권으로 사업자등록을 하는 날이 속하는 과세 기간까지의 임대료 등의 공급가액에 대해 미등록 가산세(공급가액의 1%)를 부과한다. 사업자등록 신청을 하지 않거나 사업자등록 후 사업내용에 대한 정정신고를 하지 않은 사업자에 대해서는 50만원 이하의 벌금 등에 처해질 수 있다.

[절세미인] 오피스텔 임대 사업자등록 어떻게
오피스텔을 분양받아 임대하는 경우 분양계약서 작성 및 계약금 납입 후 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 부가가치세 일반과세자로 사업자등록 신청을 하면 건물분에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있기 때문에 사업자등록 신청을 미리 해두는 것이 좋다.

이용연 세무사 <이현회계법인>