2월11일 양도세 감면 '막차'…집 서둘러 사둘까

영종 하늘·김포 한강·용인 등
하루 30~40채씩 계약 활기

인천 연수동에 살고 있는 박모씨(44)는 최근 영종하늘도시에서 미분양 아파트(힐스테이트 전용 84㎡) 한 채를 계약했다. 연수동 집이 자신 소유의 아파트(옛 32평형)여서 거주할 집이 급한 것은 아니었다. 다음 달 11일 양도소득세 감면시한이 끝난다는 뉴스를 접한 뒤 투자를 결심했다. 중도금 이자 후불제가 적용돼 당장 계약금 3000여만원만 있으면 중형 아파트를 구입할 수 있다는 점도 투자에 나선 한 이유였다.

5년간 양도소득세를 감면받을 수 있는 '2 · 11 조치' 시한이 보름 앞으로 다가오면서 분양시장 관계자들이 말그대로 막판 계산에 분주하다. 박씨와 같은 주택 투자자는 물론이고 무주택 실수요자들도 다음 달 11일까지 미분양 아파트를 잡아야 하는지 고민 중이다. 연말연시 '밀어내기 분양'에 나선 건설업체들은 더 긴박하다. 올해 미분양 해소 기회는 사실상 '이번이 마지막'이라고 판단하고 있다.

전문가들은 "양도세 감면도 중요하지만 입지여건과 분양가 두 가지 요건이 모두 경쟁력을 갖춘 곳으로 한정해 투자할 것"을 주문했다. 완공 후 시세가 분양가보다 높지 않으면 양도차익 자체가 발생하지 않기 때문이다. 특히 1가구 1주택자는 집을 3년간 보유하면 양도세가 면제돼 무주택자 실수요자의 경우 '2 · 11 조치'는 상대적으로 의미가 적다고 지적했다.

◆계약자 3분의 2는 유주택자

수도권에서 아파트 판촉전이 뜨거운 곳은 미분양 물량이 상대적으로 많은 인천 영종하늘도시，김포 한강신도시，용인 등이 꼽힌다. 최근 이들 지역을 찾는 미분양 아파트 계약자들 중 70%가량이 집을 한 채 이상 가진 유주택자라고 건설사 관계자들은 전했다.

영종하늘도시 우미린 분양 관계자는 "지난달 하순부터 미분양 아파트 계약자들이 늘어나기 시작했다"며 "이들 분양자의 3분의 2 이상은 인천과 서울에 사는 유주택자들로 파악됐다"고 밝혔다. 이 관계자는 "계약자 중에는 2002~2003년 사이에 양도세 감면조치를 통해 '재미'를 본 사람도 적지 않다"고 덧붙였다. 투자자들의 발길이 늘어나면서 영종 우미린의 경우 최근 하루에 30~40채씩 계약이 이뤄진다고 분양담당자는 전했다. 이 같은 유주택자의 계약 비율은 한강신도시 내 한양 호반 자연앤 우미린 등의 미분양 아파트에서도 비슷하게 나타나고 있다고 분양전문업체 관계자들은 설명했다.

◆"시세보다 분양가 싼 곳을 노려라"

박원갑 부동산1번지 대표는 "양도세 감면 재료보다는 입지여건 분양가격 등 아파트의 실질적인 상품가치를 따져보는 게 우선"이라고 입을 모았다. 서울 · 수도권 집값이 2000년대 들어 크게 올라 전반적인 추가 상승여력이 낮은 만큼 양도소득세 감면 혜택만 보고 아파트를 구입하는 것은 위험하다는 설명이다.

함영진 부동산써브 실장은 "양도세 감면이 유주택자에겐 2002년 이후 7년 만에 나온 호재이긴 하지만 선호도가 높은 곳으로 투자지역을 좁히는 게 바람직하다"고 말했다. 집값이 오르지 않으면 양도세 감면 자체가 의미가 없기 때문이다. 또 자칫 집값이 오르지 않은 상태에서 주택 처분이 늦어진다면 금융비용 등의 부담만 늘어날 수도 있다는 지적이다. 함 실장은 "서울 도심 접근성이 나쁘지 않고 역세권 등에 있는 소형아파트를 중심으로 시세보다 저렴한 분양가의 아파트를 고를 것"을 요청했다.

◆"무주택 실수요자는 2 · 11 큰 의미없다"

전문가들은 무주택 실수요자들에게는 '2 · 11 조치'가 사실상 무의미하다고 말했다. 1가구 1주택자의 경우 아파트 구입 후 3년(서울 · 과천 · 5대 신도시는 2년 거주 포함)만 보유하면 양도세가 비과세되기 때문이다. 아파트 완공 뒤 3년 안에 되팔겠다는 무주택자를 제외하고는 양도세 감면 혜택이 미분양아파트 구입여부를 결정하는 요인이 될 수 없다는 지적이다.

특히 2월11일이 지나고 나면 건설업체들이 미분양 아파트에 대해 할인 판촉에 나설 가능성도 점쳐지고 있다. 한 분양전문업체 관계자는 "다음 달 11일이 지나면 상당기간 미분양 아파트 매각이 힘들어질 전망"이라며 "건설사들이 2 · 11 이후 마케팅 초점을 할인 쪽에 맞출 공산이 크다"고 말했다.

김철수 기자 kcsoo@hankyung.com

●2·11 양도소득세 감면=정부가 미분양 아파트 판매를 촉진하기 위해 1년간 한시적으로 도입한 양도세 감면조치로 작년 2월12일 발효돼 다음 달 11일 만료된다. 가령 3억원에 분양받은 아파트 가격이 5년 뒤 4억원,10년 뒤 5억원으로 올랐을 경우 5년 이후에 상승한 1억원의 양도차익에 대해서만 세금을 물리는 방식이다. 서울은 감면 대상이 아니다. 수도권 중에서도 과밀억제권역은 전용 149㎡ 이하 주택에 대해서만 양도세가 60% 감면된다. 과밀억제권역 내 149㎡ 초과 아파트는 감면 받지 못한다. 수도권 비과밀억제권역과 지방은 주택 크기에 관계없이 100% 감면을 받는다.