한국경제신문은 제25차 한경 베스트공인중개사 부동산포럼을 명지대 부동산대학원과 공동으로 지난 17일 개최했다. 이날 서울 서대문구 남가좌동 명지대에서 열린 '한경-명지대 부동산포럼'은 한국경제신문이 부동산대학원과 처음 공동 개최한 포럼으로 한경 베스트공인중개사 부동산포럼의 새로운 장을 열 전망이다.

이날 포럼의 첫 번째 순서로 박준호 서울교대 평생교육원 교수(사진)의 '2010년 부동산 시장 전망' 주제발표가 진행됐다. 지난 20년간 대기업 부동산 업무를 담당했던 박 교수는 전국 방방곳곳을 직접 발로 뛰며 돌아다닌 국내 토지전문가로 통한다.

200여명이 모여 성황을 이룬 이날 주제발표에서 그는 "부동산은 향상 통계나 계량적 예측만으로 움직이지 않는다"며 "부동산 시장 예측은 경험을 통한 종합 응용과학"이라고 설명했다. 이어 그는 "부동산 시장의 흐름을 읽을 때는 나무가 아닌 숲을 봐야 한다"고 강조했다.

올해 부동산 시장의 흐름을 읽기 위해서는 "2 · 11 양도소득세 혜택이 끝난 이후 부동산 시장의 동향에 주목해야 한다"며 "그동안 양도세 혜택을 받아온 부동산 시장은 비정상적인 시장으로 볼 수 있다"고 말했다. 양도세 혜택이 적용됐던 부동사 시장은 기존 주택거래 수요를 신규 분양시장으로 인위적으로 분산시키는 역할을 해왔다는 지적이다.

특히 박 교수는 오는 6월 이후 분양가 상한제가 풀릴 것이라고 전망했다. 그는 "3월이 되면 지자체장 선거로 인해 전국의 부동산 시장이 요동칠 것"이라며 "선거를 의식한 개발계획들이 3~4월에 집중적으로 쏟아져 나올 것"이라고 예상했다.

올해 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미칠 수 있는 분양가 상한제 폐지는 지자체 선거가 끝나야 할 것이라고 봤다. 6월 이후 분양가 상한제가 풀리게 되면 주택 가격이 폭등할 것이라는 게 그의 주장이다.

올 2분기의 경우 보금자리주택이 부동산 시장을 뜨겁게 달굴 것으로 전망했다. 강남권에서 시세의 40%에 가까운 가격으로 보금자리 주택은 '로또'와 마찬가지이기 때문에 너도나도 덤비는 호재가 된다는 설명이다. 특히 보금자리주택의 주요 타깃층은 보금자리주택에 '올인' 할 수밖에 없다는 분석이다.

이렇듯 3~4월에 전국에서 개발 계획들이 발표되고 6월에 분양가상한제가 폐지되면 하반기 부동산 시장은 움직일 수밖에 없다는 결론이다. 박 교수는 "올해 4분기에 부동산 시장에 큰 문제가 발생할 수 있다"며 "현재 부동산 시장을 저점으로 볼 수 있다"고 말했다.

그는 또 부동산 시장이 출렁이기 전에 선투자가 필요하다는 입장을 보였다. 투자지역에 대해서도 다른 전문가들과 상반되는 의견을 피력했다. 박 교수는 "다른 전문가들은 수도권이 최고지역이라고 하지만 정부정책을 꼼꼼히 뜯어보면 반드시 그렇지 않다"며 "나무가 아닌 숲을 보면 해답이 나온다"고 꼬집었다.

과거 지가 상승률을 분석해보면,2005년의 경우 세종시 때문에 충남 대전의 땅값이 가장 많이 올랐고,2008년은 전국의 지가 상승률이 마이너스였지만 새만금 사업으로 인해 전북만 플러스를 기록했다. 2009년도 서울~경춘 고속도로 호재 때문에 강원도의 땅값이 껑충 뛰었다.

이렇게 볼때,이명박 정부의 정책 방향을 읽으려면 '4+1 초광역권 개발' 정책을 철저히 분석해야 한다. 연안권의 4+1 초광역계획은 서해안 신사업 벨트와 동해안 에너지 관광벨트,남해안 선벨트가 해당된다. 이들 지역에선 특별법에 해당돼 오는 3월까지 개발 윤곽이 그러질 전망이다. 박 교수는 "서해권에서는 태안,서천,고창 그리고 동해권에서는 삼척,울진,영덕 등을 눈여겨 볼 필요가 있다"고 강조했다. 또 "서남권과 남해권에서는 각각 영암,완도,광양 및 하동,사천,남해 등의 지역이 유망한 투자처"라고 꼽았다.


성선화 기자 doo@hankyung.com