서울시가 22일 확정한 '2020 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획안'은 지역거점 역할을 하면서도 낙후된 건축물이 산재한 용산 영등포 신촌 연신내 등을 재개발해 서울 부도심에 걸맞는 '지역 중심지'로 키운다는 구상을 담고 있다.

서울 주요 지하철 역세권의 경우 일반주거 및 준주거 지역이라도 도시환경정비(옛 도심재개발) 구역으로 간주,장기전세주택(시프트)을 포함한 주상복합건물을 보다 손쉽게 지을 수 있도록 했다.

대신 도심 재개발 사업추진 방식은 종전 전면 철거에서 '선택적 철거'로 변경한다. 서울시는 종묘 등 문화재 주변 및 남산인근 지역에서는 재개발을 원칙적으로 금지하기로 했다. 대신 지역 특성에 맞게 '소규모 맞춤형'으로 재개발을 추진한다.

◆13개 지역 39만㎡ '지역중심지'로 육성

지역별 거점 역할을 하고 있음에도 불구하고 낙후지역으로 남아 있는 13개지역，39만㎡가 도시환경정비 예정구역으로 새로 지정됐다.

신촌역 주변을 비롯해 △아현동 일부 △영등포역 앞 집창촌과 쪽방 밀집지역 △신용산역 북측 일대 △용산 빗물펌프장 주변 △삼각지역 남측 △태평양 부지 주변 △연신내역 주변 △구로디지털단지역 주변 △서울대입구역 주변 △양평동 준공업지역 등이 신규 정비예정지역이다.

작년 11월부터 진행한 공람을 통한 주민의견 수렴 과정에서 왕십리역 주변과 성동구 준공업지역 17구역 등 2곳은 주민 및 자치구 반대로 제외됐다. 서울시 하용준 도심재개발팀장은 "왕십리역 주변은 이미 재개발 사업 등이 진행되고 있는 곳이 있어 예정지구에서 뺐다"고 설명했다. 대신 신용산역세권에 들어가는 용산 빗물펌프장 주변과 삼각지역 남측，태평양부지 주변 등 3곳을 새로 포함시켰다고 하 팀장은 덧붙였다.

서울시는 사업 시행자가 이들 상업 및 준주거지역을 재개발해 숙박시설을 지을 때에는 관광숙박시설 확충을 유도하기 위해 용적률을 최고 1200%까지 높여줄 예정이다. 금융기관을 유치하고 옛길이나 물길 등을 복원할 경우에도 용적률을 높여주기로 했다. 반면 아파트 등 주거시설 비율을 늘리면 용적률이 줄어들게 된다. 서울시는 "도심 지역을 주거지가 아닌 상업 및 업무용도로 유도하기 위한 것"이라고 밝혔다.

◆역세권 '시프트' 늘린다

서울시내 지하철 역세권에서 재개발을 통해 장기전세주택(시프트)을 짓기가 쉬워진다. 서울시는 역세권 시프트 건설 활성화를 위해 △노후(20년 이상) 주택이 50% 이상이고 △역세권 250m 이내 일반주거 및 준주거지역 △5000㎡ 이상 부지 등 3가지 요건을 맞추면 도시정비예정구역으로 간주하기로 했다.

이 곳에서 시프트를 건설할 경우 상업지역에 준하는 높은 용적률을 허용해 줄 계획이다. 지금까지 도시정비예정구역은 상업 및 준주거지역에서만 가능했었다.

역세권 250m와 사업면적 5000㎡ 조건만 적용해본 결과 종로구 중구 영등포구 강남구 성북구 등에서 30여곳이 추려졌다고 서울시는 설명했다. 이들 지역중 20년 이상된 건축물이 50% 이상인 지역을 뽑아내 도시정비예정구역으로 사실상 지정한다는 방침이다.

◆도심재개발 소규모 맞춤형으로

서울시는 도심지역내 무분별한 재개발을 막고 4대문안의 역사ㆍ문화적 특성을 살린 재개발을 유도하기 위해 재개발 방식을 '전면 철거' 위주에서 '최소한 철거'로 전환키로 했다.

서울시는 이를 위해 종로구 공평동과 인사동길 등 역사문화자원 주변이나 충무로 등 도심부 특화산업지역의 개발을 철거 재개발이 아닌 '소단위 맞춤형 정비사업'으로 추진할 예정이다.

새 방식이 도입되면 기존의 도로망과 특성화된 산업용도는 유지하면서 단독 필지나 중ㆍ소규모 이하의 공동개발이 이뤄진다. 서울시는 대신 도로 등 인프라시설을 지원하고 건폐율이나 건물높이 등의 법적 기준을 완화해줄 계획이다.

김철수 기자 kcsoo@hankyung.com