Q1 서대문구 신촌동 661㎡ 차별화 전략은?

(문) 서대문구 신촌동의 주택용지 661㎡(200평)를 매입해 도시형 생활주택으로 개발하려 합니다. 차별화가 성공의 관건이라던데 사업단계별로 알려주실 수 있나요?

(답) 앞으로 도시형 생활주택이 대량으로 공급되면 차별화 전략이 필수적입니다. 차별화가 되는 만큼 원활한 수요자의 확보가 가능하고 임대가 상승 효과도 노려볼 수 있기 때문이죠.

토지매입,컨설팅,설계,시공,임대관리의 순서로 이뤄지는 통합 전략 시스템을 기초로 차별화 전략을 도입한다면 체계적으로 접근할 수 있습니다. 단계마다 차별화 요인을 분석하고 검토하는 것이 중요합니다
.
먼저 투자비의 절반 이상을 차지하는 토지의 경우 직접 발품을 팔거나 경매，급매 등을 통해 저렴하게 구입해야 초기 단계부터 수익률을 차변화시킬 수 있습니다. 세대 수，접근도로의 방향 · 폭 그리고 평면계획수립 등이 사업성에 큰 영향을 미치는 만큼,토지매입단계에서부터 사업에 유리한 땅을 찾도록 하는 검증과정인 컨설팅이 꼭 필요합니다.

설계 · 시공단계에서는 디자인이 곧 마케팅이라는 사실을 염두에 두셔야 합니다. 건물의 인지도 및 자산가치를 높이고 1인 거주자의 개성 및 요구에 부합하기 위해서는 내 · 외관 디자인 모두 신경써야 합니다.

세대 내부는 대학가 주변 학생 수요가 전용면적 13.2~16.5㎡(4~5평)，오피스지역의 직장인 수요는 전용면적 16.5~19.8㎡(5~6평) 정도로 구성하고 옵션을 모두 비치한다고 생각해야 합니다. 효율적으로 가구를 배치해야 하며 로비 및 엘리베이터，휴게공간 등의 공용공간은 고급화시켜 차별화하는 것이 좋겠습니다.

외관은 값이 저렴하면서도 내구성있는 재료를 선택하고 적정기간 후 리모델링까지 고려하는 등 유지관리가 편리한 재료 선택이 가장 중요합니다. 또한 건물 내부와 외부의 조명을 적절하게 사용해 보안 및 미관 증진의 두 가지 효과를 모두 얻을 수 있도록 계획하는 것이 좋습니다.

이같이 통합전략시스템을 염두에 두고 수시로 확인하는 한편,수익률 8%에 맞춘 투자비를 계획해야 합니다. 임대가가 높은 지역은 공사비를 높여 상품의 경쟁력을 갖추고 임대가가 낮은 지역은 투자비를 최소화해 사업의 안정성을 높여야 합니다.

도시형 생활주택의 차별화는 건물의 부가가치，인지도，자산가치를 높이고 미관을 좋게 해 도시의 환경개선에도 기여한다는 사실을 기억하시기 바랍니다.

Q2 서초구 상업지역 638㎡대지 위 원룸 주차방식 어떻게?

(문) 서초구 상업지역에 대지면적 638㎡(193평)를 매입해 도시형 생활주택 중 원룸형 주택을 지어볼까 합니다. 가장 중요한 것이 주차방식 결정이라고 하는데 주차는 어떤 방식으로 몇 대 정도 가능해야 하나요?

(답) 주차계획은 수익성에 절대적 영향을 끼칠 뿐 아니라 입주자의 편리성 측면에서도 고려해야 할 중요한 요인입니다. 지역별로 임대수요자에 따라 차량소유 비율에 차이가 있는데,초역세권이나 대학가 등에서는 주차 수요가 상대적으로 적은 만큼 법정주차대수 만큼만 적용하는 게 수익률 제고에 좋습니다. 반면 고급 수요자를 겨냥한다면 주차대수를 여유롭게 산정해 상품의 경쟁력을 확보하는 것이 중요합니다.

주차대수는 지난해 11월5일 이후 세대당 기준에서 전용면적당 기준으로 변경되어 도시형 생활주택 사업성이 좋아졌습니다. 원룸형 주택의 경우 전용면적 60㎡당 1대(상업·준주거 지역은 120㎡당 1대)가 적용되며,주차장완화구역은 200㎡당 1대로 더 완화됐습니다. 완화된 주차기준 및 완화적용지역을 잘 분석해 지역의 특성에 맞도록 효과적인 주차계획을 세워야 합니다.

주차방식은 자주식과 기계식이 있습니다. 자주식은 운전자가 주차공간까지 몰고 가서 램프(Ramp)나 카-리프트(Car-Lift)를 이용해 주차하는 방식으로 시공비가 적게 들고 관리도 쉬워 이상적인 주차방식입니다. 하지만 면적을 많이 차지한다는 단점이 있습니다.

반면 기계식은 승강기로 자동차를 입출고시키는 방식으로 토지가가 높은 지역에서 자투리땅을 활용한 주차에 주로 이용됩니다. 토지이용 효율은 높으나 입출고시 시간이 다소 길다는 것이 단점입니다. 이외에 수평순환，로터리 방식，타워파킹 등의 방식이 있습니다. 특히 타워파킹은 지상설치，30대 이하 주차시 적합하며 대기 시간은 1~2분 이내에 가능하여 효율적입니다. 기계식 주차공사비의 경우 비용은 주차 1대당 700만~800만원 정도 예상할 수 있습니다.

그동안 해당 기초지자체에서 공동주택에 기계식 주차를 허용한 사례가 한 건도 없었으나 최근 법제도의 완화로 상업 및 준주거 지역 내에서 주상복합 형태를 띤 건물에는 기계식주차가 가능하게 됐습니다. 해당사업지의 경우 수평순환방식을 적용한 기계식 주차가 적합하다고 판단됩니다. 면적이 넓지 않아 지하로 내려가는 자주식 주차시설의 설치는 불가능할 것으로 보이기 때문입니다.

서용식 수목건축 대표 seoys3777@naver.com (02)578-3777