Q 서울 성동구 도선동 00번지 265㎡(80평) 부지를 매입한 은퇴를 앞둔 50대 초반의 부부입니다. 도시형 생활주택을 지어 임대를 하면서 안정적으로 수입을 얻고자 합니다. 어떻게 접근하는 것이 좋을까요.



A 도시형 생활주택은 공동주택으로 임대나 분양을 할 수 있는 상품입니다. 본인에게 적합한 사업 방향을 결정해 사업계획을 세우기 위해서는 우선 사업의 성격을 명확하게 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 도시형 생활주택을 신축해 임대 운영하면서 안정적인 수익을 얻고자 한다면 주택임대사업자로 등록하는 것이 좋습니다. 주택을 신축한 후 단기간 내에 매각하려고 한다면 주택신축판매업으로 등록하는 것이 유리합니다.

주택임대사업자로 등록하고 일정 기간 동안 임대사업을 지속하면 취득 · 등록세와 양도소득세 혜택을 받을 수 있습니다. 주택신축판매업으로 등록하면 양도소득세를 적용받지 않고 건설업으로 인정해 종합소득세를 적용받습니다. 판매를 목적으로 신축된 주택은 재고자산으로 보유주택의 수에 가산되지 않아 다주택자에 해당되지 않는 강점이 있습니다.

의뢰자의 경우 고정적인 임대수익에 만족하기보다는 좀 더 적극적으로 사업을 진행하는 것도 좋다고 봅니다. 주택신축판매업은 주택을 지어서 초기에 분양을 할 목적에 적합하며，만약 미분양이 발생해 일시적으로 임대를 하더라도 주택신축판매업의 종합사업소득으로 간주돼 운영이 가능한 장점도 있습니다. 그러나 장기간 동안 분양하지 않고 임대사업을 할 경우에는 부동산매매의 규모,거래횟수,반복성 등 거래에 관한 제반사항에 따라 임대사업자로 여겨져 양도소득세법이 적용되므로 주의해야 합니다.

1 · 2인 가구가 급속도로 늘어남에 따라 소형주택의 수요가 풍부하고,사업기간이 짧기 때문에 주택신축판매업의 매력도 상당하다고 봅니다. 2~3년에 1건 정도만 사업을 하더라도 상당한 고수익을 얻을 수 있어 지속적으로 비즈니스화하는 것도 매력적입니다. 은퇴를 앞둔 의뢰자에게 새로운 사업아이템으로 추천할만 합니다.

참고로 건설임대사업자는 국민주택규모 이하의 도시형 생활주택 2채 이상으로 5년 이상 임대사업을 하면 취득 · 등록세 혜택뿐만 아니라 양도소 장기보유공제를 받을 수 있어 세제 절감면에서도 매우 유리합니다. 매입임대사업자는 수도권에서 5채 이상을 10년 이상 임대해야 하고 비수도권에서는 7년 이상 임대해야 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

사업의 시작단계부터 주택신축판매업과 주택임대사업의 장단점을 분석해 본인의 상황에 맞는 사업의 방향을 설정하는 것이 아주 중요합니다. (02)578-3777