서울시는 재개발 · 재건축 구역 520곳 가운데 142개 구역(4.5㎢)이 용적률 상향 혜택을 볼 수 있을 것이라고 밝혔다. 이 중 개발 가능성이 높은 지역으로 신당역(2 · 6호선),제기역(1호선),상왕십리역(2호선),고려대역(6호선),연신내역(3호선),신대방역(2호선),신도림역(1 · 2호선),삼각지역(4 · 6호선) 등이 꼽힌다.

전영진 예스하우스 사장은 11일 "일반 주택 재개발구역에서 최대 500%까지 용적률을 높여준다는 것은 그동안 상상할 수조차 없었던 파격적인 조치"라며 "그동안 사업성 문제로 답보 상태였던 재개발 구역의 사업이 탄력을 받을 수 있을 것"이라고 말했다.

◆대상지는 어디

서울시 조치로 최대 수혜를 받을 곳은 지하철역에서 반경 250m 안에 있는 재개발 · 재건축 구역(관리처분 이전 단계)이다. 시는 250m 이내 면적이 전체 구역 면적의 50%가 넘을 경우 1차 역세권으로 분류했다. 이곳은 용도지역상 준주거지역으로 상향돼 500%까지 용적률을 높일 수 있다. 서울시는 난개발을 막기 위해 1차 역세권으로 선정된 재개발 · 재건축 구역의 면적은 10만㎡ 이하로 제한했다.

이들 조건을 모두 충족하는 대표적인 재개발지역으로 중구 신당동 신당10구역이 꼽힌다. 2 · 6호선 환승역인 신당역과 2호선 동대문역사문화공원역이 가까운 이곳은 2006년 정비구역으로 지정됐으나 2007년 재개발을 반대하는 비상대책위원회의 소송에 휘말려 2008년 조합이 공식 해산했다. 전체 구역 면적이 4만3039㎡ 규모로 이 가운데 절반 이상이 신당역과 동대문역사문화공원역 기준 250m 구간 내 들어온다. 이에 따라 현재 3종 일반주거지역인 이곳은 1차 역세권으로 분류돼 500%까지 용적률을 높일 수 있다.

재건축 지역 중에서는 1호선 제기역 인근 경동미주아파트가 유력 후보지라고 서울시는 설명했다. 현재 3종 일반주거지역인 이 곳은 단지 전체가 제기역에서 반경 200m 안에 들어온다. 역시 1차 역세권으로 지정돼 500%까지 용적률을 높일 수 있다. 1979년 지어진 이 아파트는 현재 180세대 규모로 재건축추진위원회가 설립된 상태다.

또 상왕십리역(2호선),고려대역(6호선),연신내역(3호선),신대방역(2호선),신도림역(1 · 2호선),삼각지역(4 · 6호선) 주변 노후건물 밀집 지역도 이번 조치의 수혜가 기대된다.

다만 10만㎡ 이상 대단지는 이번 완화안에서 제외돼 큰 영향이 없을 전망이다. 또한 전철역 승강장을 기준으로 개발지의 50% 이상이 1차 또는 2차 역세권 안에 있어야 한다. 예컨대 송파구의 잠실주공5단지(3종 주거지역 · 용적률 상한 300%)는 지하철2호선 잠실역에 붙어 있지만 전체 단지 면적의 10% 이하만 1차 역세권에 해당돼 관련 혜택을 받을 수 없다. 공원이 가깝거나 자연경관지구 등에 해당되는 지역도 제외된다. 지하철3호선 경복궁역을 기준으로 1차 역세권에 해당되지만 인근에 사직공원과 저층 한옥지역이 있는 종로구 체부동 재개발지역이 단적인 예다.



◆사업성은 얼마나 되나

서울시는 재건축구역 한 곳(대지면적 3만1700㎡)을 대상으로 시뮬레이션을 한 결과 세대수가 약 60% 이상 늘어나는 것으로 분석됐다고 밝혔다. 3종 일반주거지역인 이곳은 현행 기준을 적용할 경우 300% 용적률을 적용받아 약 650세대(재건축 시프트 80세대 포함)를 지을 수 있다. 하지만 이번 완화안을 적용할 경우 용적률이 500%까지 높아져 총 1050세대를 지을 수 있게 된다. 또 장기임대주택인 시프트도 350세대로 늘어난다. 서울시 관계자는 "이 경우 늘어나는 400세대 중 시프트로 지어야 하는 270세대를 제외한 나머지를 일반분양할 수 있어 수익성이 크게 높아질 것"이라고 설명했다.

한편 서울시는 재개발 · 재건축 지역 말고도 일반 역세권 시프트의 시범 사업지로 지난해 서강대 인근인 마포구 대흥동과 용산역 인근 문배동 일대를 선정，사업을 추진 중이다.

이호기/노경목/김철수 기자 hglee@hankyung.com