서울 마포구에 사는 A씨는 요즘 울화통이 터진다. 그는 2007년 용강3구역 대지지분 33㎡(10평)짜리 다세대 주택 1채를 2억7000만원에 샀다.

그런데 최근 결정된 관리처분계획에서 나온 감정평가액은 1억6700만원(3.3㎡당 1670만원)에 그쳤다. 109㎡형(33평) 아파트 분양가는 6억원으로 책정돼 4억4000만원을 고스란히 더 내게 생겼다. 용강동 일대 비슷한 규모 아파트는 6억~6억5000만원대로 조합원 분양가와 큰 차이가 없다. 재개발 투자에서 손해 보고 분양 후에 큰 수익을 남기기도 어렵게 됐다. 그는 "그동안 내온 이자를 제외해도 총 투자금액이 7억원에 달한다"며 "이럴줄 알았으면 재개발 투자 대신 기존 아파트를 사는 게 더 나았다"고 후회했다.

서울 재개발 아파트 조합원 분양가가 크게 오르고 있다. 지분 쪼개기 등으로 일반분양이 없거나 줄어들면서 조합원들이 사업비를 직접 부담해야 하기 때문이다. 용강3구역은 일부 대형 평형을 제외하면 일반분양 물량이 없다.

과거엔 조합들이 조합원 환심을 사기 위해 일반 분양가를 높여 조합원 부담을 낮춰줬으나 분양가 상한제 적용으로 아예 불가능해지면서 조합원 분양가가 높아졌다. 이에 따라 일부 재개발 지역에선 일반 분양가의 50~60% 정도였던 조합원 분양가가 최근 70~80% 수준까지 치솟았다.

조합원 분양가가 높아지면서 단독주택 등 대지 지분이 많은 투자자보다 소액지분 보유자들이 피해를 보고 있다. 일반적으로 소액 재개발 지분은 대형 지분보다 비싸다. 초기 투자금액이 적어 수요가 많기 때문이다. 감정평가가 이뤄지면 대형 지분 보유자가 유리한 이유이기도 하다. 용강3구역에서 2006년 단독주택(지분 63㎡)을 6억7000만원에 사들였던 B씨는 감정평가액이 7억6000만원에 달해 추가 부담은 커녕 1억5000여만원을 돌려받는다.

사정이 이런데도 무리하게 쪼갠 지분에 투자하라고 권하는 중개사들이 적지 않아 주의가 요구된다. 한 부동산 전문가는 "최근 일부 지역에서 단독주택을 허물어 다세대 주택을 짓는 방식으로 지분을 쪼개 33㎡(10평) 빌라가 3.3㎡당 3500만원 선에 거래된다"며 "중개사들은 추가 분담금이 1억원 안팎이라고 주장하지만 요즘 추세에 비춰 3억원은 웃돌 것"이라고 말했다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com