역사 · 문화 자원이나 기존 산업을 남겨두면서 도시를 정비하는 '맞춤형 도심 재개발'이 서울 공평동 일대와 충무로 일대에 처음 도입된다. 재개발 구역 내 건물 등을 전면 철거하는 기존 방식 대신 단독필지나 중소 규모 재개발을 전제로 하는 것이어서 사업 성공 여부에 관심이 쏠리고 있다.

서울 '철거 최소' 재개발…수익낼 수 있을까
◆첫 도입된 '맞춤형 재개발'

서울시는 26일 종로구 공평동과 충무로 일대를 대상으로 이 같은 내용을 골자로 하는 '소단위 맞춤형 도시환경정비사업'을 시범 추진키로 했다고 발표했다.

이 사업은 서울시가 최근 발표한 '2020 도시 · 주거환경정비 기본계획'에 처음 담은 것으로 지역 내 역사 · 문화적 특성과 특화산업을 유지하면서 도심을 정비하는 방식이다. 전면 철거가 아닌 중소 규모 형태로 추진돼 주요 도로 등 도시 인프라나 도시 형태를 최대한 유지할 수 있다는 장점을 갖는다. 보존 가치가 있다고 판단되는 건물은 리모델링하게 된다.

시범지구로 지정된 9700㎡ 규모의 공평구역은 문화재로 지정된 숭동교회와 함께 인사동길 등 역사 · 문화적인 자원이 많이 남아 있다. 이 때문에 전면 철거를 통한 재개발 방식이 적합하지 않다는 지적이 많았다.

충무로 2 · 3가，을지로 3가，필동 1가，저동 2가，초동 등이 포함된 충무로 일대 도시환경정비 사업지구(18만3000㎡)에는 영상 · 인쇄 업체들이 밀집해 있다. 서울시는 이곳의 재개발은 기존 산업을 특화시켜 육성하는 데 초점을 맞춘다는 계획이다.

서울시는 이들 두 곳 이외에도 종로 탑골공원에서 종로5가 사이의 도심 재개발 지역에도 맞춤형 재개발을 적용할 수 있을 것으로 판단하고 있다. 시 관계자는 "소단위 맞춤형 정비 시범사업을 통해 낙후된 환경을 개선하면서 도심부 지역특성은 살려 과거와 현재가 공존하는 매력적인 도시를 만들겠다"고 말했다.

◆사업 추진에 걸림돌도 예상


서울시는 지역 여건을 가장 잘 알고 있는 주민과 전문가 등으로 협의체를 구성해 정비계획을 세우고 공공지원 등 사업추진 방안을 마련키로 했다. 공평구역과 충무로 일대의 맞춤형 재개발 계획을 수립하기 위해 다음 달 용역도 발주한다.

기존 건물에 대한 리모델링과 필지별 개발을 손쉽게 할 수 있도록 인센티브를 주기로 했다. 이를 위해 △일반 상업지역 건폐율을 90%로 10%포인트 상향 조정 △주차장 설치 면제 △도로에서 4m 이상 떨어져야 하는 규정을 2m 이상으로 완화하는 등의 인센티브를 국토해양부에 건의했다.

맞춤형 재개발은 전면 철거 재개발보다 수익성이 떨어져 사업 추진에 어려움을 겪을 것이란 우려도 나온다. 재개발컨설팅업체인 J&K의 백준 대표는 "기존 도로 등을 살리다 보면 사업구역이 잘게 쪼개질 가능성이 높아 아무래도 고층건물 등이 들어설 만한 부지를 확보하기 어렵다"며 "사업구역별로 사선제한(일조 채광 통풍을 위해 건축물 높이를 제한하는 것)，동간격 등의 건축기준을 적용받다보면 전반적으로 사업성이 떨어질 수 있다"고 지적했다. 일부 현지 주민들도 "지역을 대표할 만한 건축물이 들어서기 어렵고，개발 수익이 크게 줄어들 수 있다"며 반발하고 있는 것으로 알려졌다.

이에 대해 서울시 관계자는 "용역 결과가 나와봐야 구체적인 수익성 분석이 가능하다"며 "소규모 필지별 개발이 용이하도록 건축규제를 완화할 방침인 만큼 개발예상이익이 급감한다고 볼 수는 없다"고 강조했다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com