[문] 서울 서대문구 신촌동에서 주택용지 661㎡를 매입해 도시형 생활주택으로 개발하려 한다. 차별화 전략은？

[답] 먼저 투자비의 절반 이상을 차지하는 토지의 경우 직접 발품을 팔거나 경매,급매 등을 통해 저렴하게 구입해야 초기 단계부터 수익률을 높일 수 있다. 세대 수,접근도로의 방향 · 폭,그리고 평면계획 수립 등이 사업성에 큰 영향을 미친다. 설계 · 시공단계에선 디자인이 곧 마케팅이라는 사실을 염두에 둬야 한다. 건물의 인지도 및 자산가치를 높이고 1인 거주자의 개성 및 요구에 부합하기 위해서는 내외관 디자인 모두 신경써야 한다.

세대 구성은 대학가 주변은 전용면적 13.2~16.5㎡(4~5평),오피스지역은 전용면적 16.5~19.8㎡(5~6평) 정도가 적당하다. 옵션을 모두 비치해야 유리하다. 외관은 값이 저렴하면서도 내구성 있는 재료를 선택하는 것이 좋다. 적정기간 후 리모델링까지 고려하는 등 유지관리가 편리한 재료 선택이 가장 중요하다.

[문] 서울 서초구 상업지역에 있는 638㎡ 땅을 이용해 도시형 생활주택 중 원룸형 주택을 지을까 한다. 주차는 어떤 방식으로 몇 대 정도 가능한가？

[답] 주차대수는 작년 11월5일 이후 세대당 기준에서 전용 면적당 기준으로 변경돼 도시형 생활주택 사업성이 좋아졌다. 원룸형 주택의 경우 전용면적 60㎡당 1대(상업 · 준주거 지역은 120㎡당 1대)가 적용된다. 주차장 완화구역은 200㎡당 1대로 더 완화됐다. 주차방식은 자주식과 기계식이 있다. 자주식은 운전자가 주차공간까지 몰고 가서 램프(Ramp)나 카－리프트(Car－Lift)를 이용해 주차하는 방식이다. 시공비가 적게 들고 관리도 쉽다. 다만,면적을 많이 차지하는 단점이 있다. 기계식은 승강기로 자동차를 입출고시키는 방식이다. 토지가가 높은 지역에서 자투리땅을 활용한 주차에 주로 이용된다. 토지이용 효율은 높으나 입출고시 시간이 다소 길다.

[문] 서울 강서구 화곡동 상업지역 내 2층 건물(대지면적 436㎡)을 소유하고 있다. 도시형 생활주택을 지어 임대사업을 하고 싶은데 3.3㎡당 공사 비용과 세부 항목을 알고 싶다.

[답] 저렴하면서도 관리가 쉬운 재료를 선택해 공사비를 낮추는 것이 중요하다. 도시형 생활주택 전용브랜드 '마이바움'의 경우 연면적 660㎡(200평) 기준 3.3㎡당 건축비(옵션 제외)는 유형에 따라 최고급형은 380만원,고급형은 350만원,일반형은 330만원 선이다. 공사비는 직접비와 간접비로 나뉘며 임대가에 따라 다르게 적용하는 것이 좋다. 임대가가 높은 지역은 고급형으로 지어 상품경쟁력을 높이고 임대가가 낮은 지역은 공사비를 낮추는 전략이 유효하다.

옵션비용도 세대당 150만~200만원 정도 생각해야 한다. TV(21인치),냉장고(137ℓ · 2도어),전자레인지(20ℓ),세탁기(9㎏ 드럼형),에어컨(벽걸이형),비데(고급형 이상)등의 가전제품이 필요하다. 이외에 설계 감리비가 3.3㎡당 15만원(부가세 10% 별도)이다. 전기，가스 등을 끌어들이는 인입 공사비가 연면적 3.3㎡당 통상 2만5000원(지역에 따라 달리 적용) 정도다.

[문] 서울 마포에 400㎡의 땅을 소유하고 있다. 도시형 생활주택 개발 의뢰 이후 착공까지는 어느 정도 기간이 소요되나?

[답] 먼저 이사철 시기에 맞춰 건물이 완공될 수 있도록 사업계획을 꼼꼼하게 세우는 것이 바람직하다. 사업 진행단계는 크게 설계와 시공으로 나눌 수 있다. 설계는 계획설계,건축심의,사업계획승인 과정을 거친다. 기간은 소규모는 기본계획안 확정 기간 3주,심의도서작성 기간 1주,1차 심의기간 1~2개월,사업계획승인 도서준비 · 인허가 기간 1개월로 모두 3개월이면 착공이 가능하다. 공사 기간은 1개층에 1개월 정도 걸린다. 착공 시기는 해당 사업지처럼 소규모일 경우 가을 이사철에 맞추려면 2월 말,봄 입주시기에 맞추려면 8월 말 착공에 들어가는 것이 좋다. 주택건설사업자 등록은 사업계획승인 신청시 필요하다. 이것이 없다면 해당 인가가 있는 업체와 공동으로 협약을 체결한 후 사업을 진행하면 된다.

공동사업체를 선택하는 것은 굉장히 중요하며 사전에 미리 확보해 놓는다면 시간적 효율 측면에서 매우 유리하다.