'공동경매'의 함정…리스크 줄이려다 낭패 볼수도

자금부담 적지만 분쟁거리 많아
투자는 5명이내…공증은 필수

#1.작년 9월 여섯 명의 투자자들과 함께 서울 서초동의 상가빌딩을 낙찰받았던 K씨(46)는 '공동 경매'란 말만 들어도 머리가 아프다. 낙찰 부동산의 매각시점과 방법을 놓고 투자자들 사이에 의견이 갈리는 바람에 고가에 처분할 기회를 놓쳤기때문이다. 급기야 빚독촉에 시달리던 투자자 중 한 사람이 상의도 없이 물건을 처분하고 사라졌다. 낙찰 부동산을 한 사람의 명의로만 등기한 것이 화근이었다.

#2. J씨(38)는 연 40% 이상 고수익을 보장한다는 사설 경매학원의 말만 믿고 공동투자에 나섰다가 낭패를 본 케이스.경매학원의 주선으로 선순위 세입자와 지상권이 있는 소위 '특수물건'에 손을 댔다가 2년이나 투자금이 묶였다. 리스크가 높아 비교적 싸게 낙찰받았지만 금융비용과 재판비용을 제외하면 오히려 손해를 봤다.

최근 경매 붐을 타고 공동투자가 큰 인기를 끌고 있다. 하지만 경매지식이 부족한 초보자들이 섣불리 투자에 나섰다가 피해를 보는 사례도 늘고 있다.

특히 위험부담을 줄이기 위해 여러 명이 자금을 걷어 투자하는 공동투자에서 문제가 많이 발생하고 있다. 자금부담이 적은 게 매력일 수 있지만,때로는 '독'이 되기도 한다. 의견조율이 쉽지 않아 투자물건 선정도 쉽지않고,낙찰이후 처분시기를 놓고도 의견이 분분해 투자금 회수시기를 놓치기 십상이다.

◆수익정산 방식 등은 공증을 받아둬야

공동 경매투자 성공을 위해서는 여러가지에 신경을 써야 한다. 먼저 원활한 의사결정을 위해 투자자는 5명 이내가 좋다. 참여자가 많을수록 분쟁발생 소지도 늘어나기 쉽다. 낙찰 물건의 등기는 가급적 한 사람보다 공동 명의로 하는 게 좋다. 임대 수익금 정산방법,관리비 문제,매도 시기 등 기본사항은 입찰 전에 공증해 두는 게 안전하다.

인감도장은 본인이 직접 관리하는 게 바람직하다. 서로 믿는다는 이유로 공동 투자자에게 맡겨서는 곤란하다. 또 장기간 투자할 경우 재산세나 대출이자 등 기타 비용을 예비비로 남겨둬야 분쟁여지가 줄어든다.

박합수 국민은행 부동산PB팀장은 "공동 경매투자의 경우 1가구 다주택 요건을 피하고 세금을 절약하기 위해 대부분 한 사람 명의로 등기하는 '명의신탁'을 활용하곤 하는데,상당수가 분쟁에 휩싸인다"면서 "이를 막기 위해 사전에 여러가지 약정을 맺는 것이 좋다"고 충고했다.

◆초보는 권리관계가 단순한 물건을 노려라

초보 투자자들은 환금성이 비교적 높고 권리관계가 단순한 아파트 등 주택에 관심을 갖는 게 좋다.

일부 지분만 경매에 나오는 경우가 흔한 토지의 경우 낙찰 받아도 처분이 어려워 장기간 투자금이 묶일 수 있다.

초보 투자자들은 특히 '시세 착시현상'에 주의해야 한다. 집값이 싼 동두천 등 수도권 북부와 지방에선 시세 착시현상으로 인해 낙찰가격이 '급매물 시세'보다 더 높은 사례가 의외로 많다. 초보자들은 흔히 낙찰 예정가가 시세보다 무조건 싸다는 맹목적인 믿음을 갖고 있어서다.

이규철 동두천 생연공인 대표는 "과거에 가격이 한번 오르고 거래가 거의 없는 경우가 많고,대부분 중개업소는 종전 거래가를 기준으로 시세를 알려주고 있다"며 "직접 방문하지 않고 전화 문의만으로 시세를 판단했다간 낭패를 보기 쉽다"고 말했다.

김태철 기자 synergy@hankyung.com