보금자리주택이 민간 건설사들의 아파트 분양에 영향을 미치고 서민들의 재테크 수단으로 변질될 우려가 커지는 등 부작용을 노출하고 있다. 본격 공급된 지 6개월밖에 지나지 않았지만 주변 시세의 50~70%에 분양하면서 민간 분양시장을 적지 않게 왜곡시키는 모습이다.

부동산 시장 전문가들은 보금자리주택이 민간주택과 조화를 이루며 집값 안정 및 공급 확대라는 당초 목적을 달성하려면 보완책이 필요한 상황이라고 입을 모은다.

우선 보금자리주택의 분양 면적을 줄이고 임대 주택 비중을 높이는 방안이 거론된다. 정부는 2018년까지 보금자리주택을 통해 총 150만채의 공공주택을 공급하기로 결정했다. 이 중 임대주택은 절반을 약간 웃도는 80만채 정도다.

지규현 한양사이버대 부동산학과 교수는 "공공기관이 짓는 아파트인 만큼 민간주택과 중첩되는 국민주택규모(전용 85㎡)의 분양은 가능하면 줄이고 더 작은 주택을 더 많이 건설하는 방안을 검토해볼 필요가 있다"고 지적했다. 또 "서민들의 주거안정을 위해 분양주택을 많이 공급하기보다 임대아파트 비중을 높이는 것도 고려해야 한다"고 조언했다.

10년임대 주택의 경우 입주 후 10년이 지나면 분양 전환을 입주자가 선택할 수 있고,분납형 임대도 시세의 30%만 처음에 부담하고 점차 지분을 확대해 자기 집으로 만들 수 있기 때문에 이런 유형의 임대주택 공급을 늘리는 게 바람직하다는 의견이다.

보금자리주택 정책을 바꾸지 않으려면 민간 건설사들이 차별화된 주택을 지을 수 있도록 민간주택에 대해선 분양가 상한제를 폐지해야 한다는 의견도 나오고 있다. 무주택 서민에게는 작은 면적의 싼 주택을 공공이 제공하고,민간 건설사는 중대형 고급 아파트를 지을 수 있도록 상한제의 빗장을 걷어내줘야 한다는 얘기다. 상한제로 손발을 묶어놓고 가격이 30% 이상 싼 공공주택을 공급하면 민간 건설사는 주택사업을 펼칠 수 없기 때문이다.

조주현 건국대 부동산대학원 교수는 "집값이 하락세를 보이고 있는 지금이 분양가 상한제를 폐지할 수 있는 적기"라고 주장했다.

민간 건설사도 아파트 분양가 인하를 위해 자체 구조조정과 효율성 제고에 앞장서야 한다는 자성론이 제기되고 있다. 두성규 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 "저렴한 보금자리주택이 나오면서 주택 수요자들이 비싼 분양가에 대한 거부반응을 보이기 시작했다"며 "민간 건설사들이 경영효율화 노력을 강화해 분양가를 내리려고 애쓰는 모습을 보여준다면 소비자들로부터 선택받을 것"이라고 말했다.

대부분의 부동산시장 전문가들은 총부채상환비율(DTI)，담보인정비율(LTV) 등 대출규제를 완화해선 안 된다고 강조했다. 현재 가계대출 규모가 너무 크고 하반기에 금리인상 등 출구전략이 나올 수 있어 리스크가 적지 않기 때문이다.

김재후 기자 hu@hankyung.com